El término especulación de tierras se refiere a todas las formas de especulación sobre "una tierra, una operación, sus impuestos" cuando las agencias inmobiliarias o de tierras, los bancos o las personas ( propietarios o compradores de tierras) buscan obtener ventajas financieras o fiscales o políticas. de terrenos o inmuebles existentes o potencialmente existentes.
En el sentido estricto del término, la especulación se refiere a la tierra con fines agrícolas, mineros, turísticos, urbanos o de protección de la naturaleza ... pero en un sentido amplio, también se refiere a edificios y otras construcciones o infraestructuras. Entonces se considera "tierra". propiedad. En ocasiones puede ser una cuestión de concesiones mineras o permisos para explotar una napa freática o un entorno submarino ( criadero de ostras o zona de cultivo de mejillones , zona rica en nódulos polimetálicos ), etc.
En el contexto liberal o capitalista de economía de mercado ("capitalismo urbano" en particular), el especulador está apostando por la ley de la economía de mercado ( ley de oferta y demanda ) y busca influir en ella utilizando información u orientaciones que lo lleven a pensar que la tierra tomará o perderá valor de mercado o estima, al orientar el “ mercado de la tierra ”.
Generalmente se trata de obtener ingresos económicos del suelo o del subsuelo o del fondo marino, pero excepcionalmente, también puede ser una cuestión de proteger un patrimonio intrínseco o valor cultural o de servicio ecosistémico mediante la compra de terrenos para protegerlos o imponer ciertas condiciones ambientales. servidumbres (por ejemplo, para proteger el nivel freático o para proteger la naturaleza (por ejemplo, en el caso de un parque nacional o una reserva natural ).
Probablemente desde la antigüedad hayan existido ejemplos de especulación de tierras vinculados a cuestiones de poder, imagen, conquista o defensa militar, o incluso cuestiones agrícolas.
La especulación del suelo es a menudo más exacerbado en las ciudades donde la nobleza, el clero, la burguesía comerciante estaban en competencia por ciertos distritos, lo que hizo subir los precios de la tierra y los alquileres (concentración por ejemplo de hoteles aristocráticas en ciertos barrios de París el XVIII ° siglo) .
Según el caso y según el punto de vista de los autores, la especulación activa de la tierra se considera un signo de "prosperidad urbana" o un freno al desarrollo armónico de la ciudad (quedando excluida la franja más pobre de la periferia o incluso de tugurios. o en la calle, en las grandes ciudades de la India, por ejemplo).
Donde la presión sobre la tierra es fuerte, los espacios urbanos pueden escapar al control político, en beneficio de los especuladores y en detrimento de los distritos históricos y los estilos de vida tradicionales.
Los economistas hablan de burbuja territorial para describir una burbuja económica especulativa que surge en el sistema capitalista cuando el nivel de precios de cambio en un mercado (mercado de rentas y activos financieros inmobiliarios) aumenta excesivamente en relación al valor financiero intrínseco (o fundamental) de la tierra intercambiada; este aumento de precio se realiza bajo las creencias de compradores y vendedores (de buena fe o manipulados). Después de un período más o menos corto de euforia , llega la crisis (estalla la burbuja).
Las burbujas de la especulación agraria parecen haber cobrado cada vez más importancia e incluso explican parcialmente algunas crisis de gran envergadura y de larga duración ( la crisis financiera de 2008, por ejemplo, o la burbuja agraria en Japón o España).
30 años antes todas las potencias capitalistas habían sufrido especulaciones territoriales y / o inmobiliarias, que en pocos años han duplicado o triplicado los precios de la tierra, fenómeno que se ha extendido a Corea del Sur , Taiwán y algunas de las principales ciudades chinas. Poco después, en la década de 1990, las “burbujas especulativas” se desinflaron localmente, revelando una “colusión de bancos y especuladores y puso a los países afectados en el camino de la crisis financiera” . Canary Wharf es la primera operación que colapsa en Docklands ( páramo industrial en East London, entregado a urbanización), luego acreditado como "la mayor quiebra del siglo" , pero de forma muy temporal, ya que se producirán incautaciones mucho más graves. Para lo cual la unión de 12 bancos involucrados en el proyecto, ayudada por el gobierno de Reino Unido, cubrirá la mayor parte del costo de apertura de esta gran crisis.
En Francia, donde en la década de 1900 se inyectaron entre 350 y 500 mil millones de francos en bienes raíces con el estímulo del mercado de valores, fueron el Comptoir des Entrepreneurs y el Crédit Lyonnais los que evitaron por poco el colapso, gracias a la eliminación de miles de millones de euros. endeudado por el estado y los contribuyentes.
Alemania descubrió en abril de 1994 que Deutsche Bank , hasta ahora descrito por el periódico Wirtschaftswoche como el "tabernáculo de la economía alemana", y la "sustancia de la virtud germánica" había sufrido, de hecho, graves pérdidas como resultado. El mercado inmobiliario alemán Jurgen Schneider , que perdió los miles de millones que los grandes bancos le habían adelantado sin pensarlo, y esto casi incondicionalmente, con la esperanza de obtener beneficios de la especulación inmobiliaria. Al mismo tiempo, las cajas de ahorros estadounidenses también están atrapadas por inversiones especulativas tóxicas en bienes raíces. Se necesitarán casi 180 mil millones de dólares ofrecidos por el estado para salvarlos.
En Japón, aparentemente en plena prosperidad, mientras que a principios de la década de 1990, el metro cuadrado de terreno vendido para la construcción de oficinas superó los 360.000 F en los 23 distritos de Tokio (es decir, triplicando los precios en cinco años y 14 veces los parisinos). precio medio y un total tal que Japón teóricamente podría haber comprado el territorio de Estados Unidos vendiendo el de Tokio, o el de Canadá con el precio del terreno del Palacio Imperial, toda la financiación se ve sacudida por el colapso del mercado especulativo ocupada en gran parte por la Bolsa de Valores y las grandes finanzas, por lo que descubrimos que se ha comprometido el equivalente a 9.000 billones de francos en préstamos hipotecados por terrenos, incluidos 6.500 billones involucrados en los sectores inmobiliario y de la construcción “En riesgo”, con insolvencias valoradas en alrededor de 2.000 millones de francos y 150.000 millones de francos en deudas incobrables. El índice Nikkei pierde repentinamente la mitad de su valor antes de estallar. Varios escándalos financieros y diversas quiebras en el sector inmobiliario, el valor de la tierra no comienza a caer (después de 17 años de aumento constante). El "problema de la tierra" (conocido como "tochi mondai" ) todavía no está claramente resuelto en Japón.
Las relaciones Norte-Sur se difunden a veces acompañadas de nuevas presiones especulativas sobre la tierra;
Los temas de justicia social y desarrollo sostenible están vinculados a la forma en que se supervisa o no la especulación y es más o menos transparente.
Una parte importante de las finanzas y el urbanismo está ligada a la especulación, en especial la tierra y los inmuebles . Dependiendo del punto de vista, la especulación de la tierra puede ser considerada como una fuente de ingresos especulativos entre otras, o por el contrario debe controlarse para limitar el riesgo de crisis financiera y la importancia de sus consecuencias, los aumentos artificiales de los costos de la tierra. , forestal, minero o urbanístico e inmobiliario (y rentas), que se hace, por ejemplo, mediante legislación (en particular tributaria) o mediante la creación de reservas territoriales (de interés general y en particular en beneficio de la vivienda social ) por y para los locales. autoridades o el Estado o grupos con el objetivo de limitar la expansión urbana y / o proteger los entornos naturales, con expropiación si es necesario, en el marco de una política de tierras.
El suelo periurbano o determinadas zonas de actividad industrial o industrial-portuaria , determinadas tierras de montaña o próximas a la costa (antes consideradas repulsivas, se han vuelto atractivas para los especuladores de la Côte d'Azur y de Bretaña o Vendée, por ejemplo con el advenimiento de la publicidad y la economía del turismo costero ) o en áreas aptas para los deportes de invierno y el turismo de montaña . En otros lugares, es la tierra que da acceso a riberas no inundables de cursos de agua navegables y / o utilizables para riego que atraen a los especuladores, suelos ricos o áreas mejor servidas por infraestructuras o ciertos servicios pueden marcar la diferencia. en países pobres donde la reciente intrusión de la noción de propiedad privada , de propiedad de la tierra y reglas del mercado, los capitalistas podrían perturbar o destruir seriamente los sistemas comunitarios tradicionales (en relación con los pastos vacíos, por ejemplo) y la ordenación tradicional de la tierra, que a menudo se consideraba un bien común y compartida por la comunidad, así como para la transición a una economía de mercado en los antiguos países de Europa del Este.
Los sectores de la tierra, el sector inmobiliario (y en ocasiones el político) están fuertemente entrelazados. Su penetración mediante enfoques especulativos y financieros puede ser una fuente de problemas socioeconómicos y de salud pública. La especulación de la tierra cuando es totalmente gratuita y está en manos de asociaciones de tierras agrícolas o asociaciones de tierras urbanas posiblemente sin escrúpulos o simplemente no conscientes de los impactos sociales y culturales de sus actividades, tiende a ajustarse solo a las leyes del mercado o se guiaría por su " Mano invisible " ), a menudo ignorando los derechos humanos fundamentales y el derecho a la vivienda en particular, o los antiguos ocupantes de la tierra, y mucho menos el derecho consuetudinario donde todavía existe. Puede existir una guerra de rentas en otra escala incluso dentro de los barrios marginales, en parte inducida por la gestión especulativa de la tierra agrícola que favorece a unos pocos grandes terratenientes y una fuente de éxodo rural .
En un sistema globalizado donde el capitalismo se ha vuelto dominante, cuando la especulación no se lleva a cabo de una manera transparente y equilibrada por medio de las reglas de la tierra, los impuestos y la asistencia social, puede destruir rápidamente algunos sistemas sociales y de tierras tradicionales. Este es el caso, por ejemplo, de la horticultura periurbana o urbana, ciertos sistemas ganaderos, la manipulación de precios, siendo fuente de malversación y competencia desleal por parte de sistemas mafiosos que utilizan milicias para expulsar a propietarios o usuarios locales recalcitrantes, en la Amazonía o en África en particular, aprovechando la opacidad del sistema para blanquear dinero procedente del tráfico de armas, drogas, madera, carne de animales silvestres, marfil, animales, etc. o en países ricos en ciertas lagunas fiscales , etc. Estas situaciones siempre hacen vulnerable a las poblaciones más pobres al incentivar la migración y, en ocasiones, la periurbanización anárquica, o incluso la instalación de "comerciantes del sueño" o la aparición de urbanizaciones clandestinas, viviendas clandestinas y tugurios .
Leyes coherentes (más o menos según la época y los países) con la especulación de la tierra o que buscan limitar los excesos ( Ley de Costas , Ley de Montañas (que ha perdido algunas de sus disposiciones contra la especulación) en Francia por ejemplo), a veces con la ayuda de agencias. u organizaciones territoriales especializadas ( Establecimiento Público de Tierras , SAFER y Conservatorio de Zonas Costeras y Lacustres, por ejemplo en Francia, donde el Código de Pesca Rural y Marítima también incluye disposiciones explícitamente dirigidas a luchar contra la especulación de la tierra cuando perjudica los intereses de la agricultura). Ciertos derechos como el derecho de tanteo según el uso que de él hagan los Estados y las autoridades locales ayudan a facilitar la especulación de la tierra o, por el contrario, la prohíben o limitan.
Por otro lado, varios proyectos de ley también han tenido como objetivo luchar contra excesos particulares de especulación. En Quebec, la Comisión para la Protección del Territorio Agrícola en Quebec (CPTAQ), creada en 1978, tiene la función de controlar el uso de la tierra agrícola. En noviembre de 1978, Quebec adquirió, a través del CPTAQ, una herramienta para frenar la expansión urbana hacia las mejores tierras y la especulación de la tierra cuando se promulgó la Ley . Protección del territorio y las actividades agrícolas (LPTAA). El CPTAQ también ha agregado requisitos para extranjeros que deseen obtener tierras agrícolas en Quebec. La LPTAA también evita la segmentación del territorio de Quebec porque es probable que la división del territorio agrícola en parcelas reducidas fomente la conversión de la vocación de estas parcelas para fines distintos a la agricultura.
En algunos países (incluida Francia), para ayudar a las economías pastorales o agrosilvopastoriles, o la agricultura orgánica o tradicional, se han establecido reformas agrarias o la creación de asociaciones de tierras de pastoreo para tratar de equilibrar el peso de planificadores, sindicatos o poderosas tierras agrícolas o urbanas. asociaciones que tendieron a acaparar los últimos bosques desprotegidos (Según Le Tourneau (2004), la especulación de la tierra basada en intereses a corto plazo ha sido una de las principales causas de deforestación en la Amazonía durante los años 1970 a la década de 1980 en ciertos terruños o todas las tierras disponibles. En África en particular, los enfoques que combinan el derecho consuetudinario y el moderno o innovador también buscan probar o desarrollar alternativas más equilibradas (por ejemplo, la creación por parte del Estado de un "banco de suelos urbanos" en Ontario en 1968).