La indemnización por desahucio en el arrendamiento comercial constituye la piedra angular del inmueble, garantiza al arrendatario (o arrendatario) su derecho a renovación y, a tal efecto, debe ser igual al daño causado por la negativa de renovación del arrendamiento por parte del arrendador.
El contrato de arrendamiento comercial estudiado en este artículo se refiere exclusivamente al que fue celebrado o renovado desde el 1 de septiembre de 2014 , en aplicación del decreto de ejecución de3 de noviembre de 2014enumerados en ID European Legislation ( Identificador de legislación europea , ELI) .
Ley de arrendamiento comercialAtascado | Derecho Comercial |
---|
Versión actual | 18 de junio de 2014 |
---|
Desde el 1 st de enero de 2 020, en materia civil, es obligatorio recurrir a un abogado para todas las cuestiones relativas a los arrendamientos comerciales (lo mismo para las controversias relativas a la fijación del precio del arrendamiento revisado o renovado).
Esta indemnización repara un perjuicio, el de la falta de renovación, la valoración de la cuantía recae en el poder soberano del juez de primera instancia, quien debe detallar los elementos que constituyen dicho perjuicio sin una cantidad global. El inquilino tiene derecho a permanecer en el local hasta el pago de la indemnización, pero puede decidir abandonar el local antes del pago de la misma.
Todo el mundo es consciente de que el principio de la indemnización integral del daño implica que todo el daño debe ser reparado, y es común que, aunque una empresa esté en déficit, el fondo de comercio conserva un valor de mercado, y este valor debe valorarse de acuerdo con al valor del derecho al arrendamiento ; el adverbio "en particular" que aparece en el texto, establece que esta lista no es en modo alguno exhaustiva.
El Tribunal de Casación decide:
“Una vez determinado el daño en su naturaleza y extensión, sólo es importante asegurar a la víctima una indemnización íntegra mediante el pago del equivalente monetario de dicho daño el día de su indemnización”.
Según se trate de reparar un siniestro derivado de una reposición o de un desplazamiento del fondo, la fijación de esta indemnización se hará, bien calculando la media de 3 años de facturación o de beneficios (con aplicación de una tasa o porcentaje sobre los valores medianos), o por la técnica conocida como el “diferencial o el ahorro de rentas”.
Se aplicarán otros principios
En principio, es el propietario quien debe liquidar esta indemnización.
Desmembramiento de bienesEn caso de desmembramiento de la propiedad, el usufructuario, que tiene el goce de la propiedad, no puede, en aplicación del artículo 595, último párrafo, del Código Civil, otorgar un arrendamiento comercial o renovarlo sin la asistencia del propietario desnudo. O , a falta de acuerdo de este último, únicamente con autorización judicial, en razón del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento del que se beneficia el arrendatario incluso después de la terminación del usufructo.
Por otro lado, el usufructuario tiene la facultad de dar por terminado el arrendamiento comercial y, en consecuencia, de notificar al arrendatario, sin la asistencia del propietario desnudo, de una licencia con denegación de renovación. Teniendo, por sí sola, la calidad de arrendador por el que asume todas las obligaciones frente al arrendatario, la indemnización por desahucio debida en aplicación del artículo L.145-14 del Código de Comercio, que tiene por objeto resarcir el daño causado al arrendatario por el la falta de renovación del contrato de arrendamiento es su responsabilidad.
Como ejemplos
En caso de venta del inmueble, el carácter personal de esta deuda mantiene la carga sobre el vendedor, salvo una cláusula de transmisión clara y precisa en la escritura de compraventa, atendiendo a la máxima legal interpretatio cessat in claris .
Respecto a dicha cláusula, su redacción debe ser ciertamente precisa, pero también es necesario tener en cuenta el artículo 1271 , 2 ° del Código Civil, que especifica que la novación se produce "Cuando se sustituye un nuevo deudor por el antiguo". quién es liberado por el acreedor; » , Por tanto, es necesario obtener el acuerdo previo del acreedor, que es el arrendatario.
Surgen otras cuestiones, en particular la relativa a la nulidad de la venta o la insolvencia del comprador.
En principio, es el inquilino quien debe recibir el pago de esta indemnización.
El método clásico es el de la facturación o beneficio medio, pero los expertos pueden utilizar otros métodos .
Este método es experto y no está sujeto a la jurisprudencia ; consiste en establecer una relación entre las indemnizaciones para crear un vínculo que no existe pero que se puede utilizar como método analógico ... así, puede haber una relación de 5 o + ... es en cierto modo una medida.
Utilizar el excedente bruto de explotación como método equivaldría a recurrir a escalas publicadas por ocupación; ¡esta publicación existente y este EBE ni siquiera podrían usarse como referencia cuando el operador no sería remunerado!
La determinación por EBE proporciona un buen método de verificación cruzada. Ciertamente, ¡el hecho de multiplicar el EBITDA por un coeficiente no cambiaría nada ante un resultado débil!
Este método se utilizará en la hipótesis de la denominada contabilidad “errática” o en ausencia de uso profesional.
Buscamos las referencias de venta de los activos del negocio , dividimos el precio por m2 y obtenemos un valor medio por m2: luego, multiplicamos este valor medio por los m2 ponderados de la habitación analizada.
Según Michel Marx, la descapitalización es un cálculo simple y esta operación matemática debe ser rigurosa. Según este método, la descapitalización representa la suma de una renta, no la renta media del mercado, sino una renta conceptual, y de un capital transformado en flujo.
El método denominado " diferencial de alquiler " se basa en la diferencia entre el valor de mercado del alquiler (alquiler que el arrendatario tendría que pagar tras la negativa a renovar) y el alquiler realmente pagado por el inquilino desalojado (que era probable que ' 'beneficiarse de él en caso de renovación o continuación del contrato de arrendamiento).
El método denominado " ahorro de alquiler " tiene como objetivo aplicar el siguiente cálculo: D = (VLM - L) x ce
Se calcula el valor del derecho de arrendamiento , correspondiente a la diferencia que pueda existir entre el valor del alquiler del mercado y el alquiler efectivamente pagado, multiplicado por un coeficiente de ubicación, que varía en el tiempo según la evolución del mercado.
Los peritos proponen dos tipos de coeficientes (capitalización financiera de 7,09 para el señor Marx; basado en la duración del arrendamiento y el costo del dinero)… pero la Corte precisa que este criterio ya no se aplica.
Tabla de coeficientes de referenciaAnálisis de la situación | Coeficiente |
---|---|
taller | 2 hasta 3,5 |
tiendas en el centro de la ciudad: malas situaciones | 4 a 5 |
tiendas en el centro de la ciudad: muy buenas situaciones | 6 a 7 |
tiendas en el centro de la ciudad: situaciones excepcionales | 7.7 hasta 8 |
comercios en el centro de la ciudad: situaciones muy excepcionales | 8.5 hasta 9.3 |
centro comercial | 8 a 10 |
El valor de alquiler de mercado no es el valor de alquiler judicial definido en el artículo L145-33 del Código de Comercio porque el artículo R145-7 del mismo código requiere que se utilicen los precios comúnmente cobrados en el barrio.
En las inmediaciones del local arrendado, podemos encontrar algunos alquileres del mercado pero también y sobre todo, alquileres en renovación de origen amistoso o judicial, muy diferentes y casi siempre muy inferiores al valor del alquiler de mercado.
El valor de mercado de la renta tampoco es la renta de renovación negociada amistosamente porque la mayoría de las veces se basa en la renta judicial que podría fijarse. El valor de alquiler de mercado es el precio obtenido con total libertad fuera del código comercial.
La base de cálculo debe tener en cuenta el local del que se desaloja al arrendatario, y el valor del alquiler a retener no es el valor del alquiler del local en cuestión, sino el valor del alquiler del local que deberá pagar la empresa arrendataria. para locales equivalentes.
La determinación del valor del derecho de arrendamiento presupone en todo caso que se identifiquen tres parámetros:
En cuanto a oficinas, no existe diferencial a capitalizar ni valor del derecho al arrendamiento. La jurisprudencia dominante sostiene que no hay prejuicio.
La indemnización por desalojo del arrendatario saliente sólo debe compensar el daño que ha sufrido.
Como ejemplos
El método clásico sigue siendo el de la media y el%: utilizamos la facturación media con impuestos incluidos durante 3 años, pero obviamente se trata de las cifras de impuestos.
Es un hecho común que, incluso si una empresa está en déficit, el fondo de comercio conserva un valor de mercado y este valor debe evaluarse sobre la base del valor del derecho de arrendamiento.
Como ejemplos
Autoescuela | 60% de facturación media anual; % reducido al 40% si hay más de 3 empleados (es necesario tener en cuenta el estado de mantenimiento de los vehículos) |
Bar | Bar: 45 a 90% de facturación media anual incluyendo impuestos durante los últimos 3 años con un porcentaje medio del 75%. |
Pizzería | 60 a 100% de facturación anual, impuestos incluidos |
Comidas preparadas, catering | 35 a 85% TTC |
Farmacia | Urbano: facturación anual del 80 al 100%, impuestos incluidos
Rural: volumen de negocios anual del 60 al 70%, impuestos incluidos; dependiendo de la situación y la rentabilidad |
Restaurante | · Valoración del fondo entre el 80% y el 100% de la facturación media anual, impuestos incluidos. Teniendo en cuenta las capacidades del beneficiario: múltiplo de 3 a 10 del excedente bruto de explotación (incluso se puede distinguir entre las capacidades propias del trabajo único del operador y las que aparecen en el fondo)
60 a 100 CA, impuestos incluidos; tener en cuenta la calidad de los accesorios y el material cf. Ferbos |
Comida rápida | · Promedio entre dos métodos: Promedio del volumen de negocios con impuestos incluidos durante los últimos tres años: cifra retenida sobre el 100%; Resultado medio de los últimos tres años: coeficiente multiplicador de 6 que tiene en cuenta el inevitable destape del alquiler provocado por la duración del arrendamiento si la renovación se hubiera producido
· 45 a 90% CA incl. Impuestos cf. Ferbos 50% TTC120 |
Veterinarios | 50 a 60% de la facturación anual media |
Vinos, bebidas, productos alimenticios | Ingreso operativo promedio capitalizado al 12%, es decir, un coeficiente de 8.3
0,35% de la facturación media con impuestos incluidos |
El arrendatario puede informar de todo lo relacionado con su actividad siempre que el vínculo se establezca directamente con el desalojo.
Como ejemplos
Esta compensación está destinada a cubrir los costos y derechos de transferencia a pagar por la adquisición de un negocio o un derecho de arrendamiento por el mismo valor. Los costos de reinversión se evalúan al 10% del valor del fondo en referencia a la indemnización del principal e incluyen:
El texto especifica “ para un fondo del mismo valor ”, sin embargo, el arrendatario no está obligado a realizar esta adquisición y puede utilizar su capital de otra manera.
Problemas comercialesEste rubro no responde a criterios claramente definidos porque el método de valoración más utilizado no compensa el daño sufrido por la empresa derrocada durante el período de tiempo necesario para la adquisición de otro fondo.
La agitación comercial no se evalúa en función de la distancia entre locales antiguos y nuevos, sino de las molestias que traen a la operación la búsqueda de nuevos locales y la reubicación de los antiguos. Representa el 25% del flujo de caja (beneficio + depreciación y amortización).
Como ejemplos
El arrendador está obligado a compensar los costos de reubicación al arrendatario desalojado de un fondo intransferible, a menos que establezca que el arrendatario no se trasladará a otro fondo.
En principio, se aplica una reducción del 10%, para tener en cuenta la diferencia entre una reinstalación idéntica y una nueva condición.
Costos de agenciaLos honorarios y comisiones se deducen a menudo a tanto alzado sobre una base del 2 al 10%, en proporción inversa a la compensación principal .
Subsidios por mudanzaLos gastos de mudanza que se tienen en cuenta cubren: desmantelamiento, transporte….
Renta dobleEsta compensación debe tener en cuenta que durante el plazo de reasentamiento comúnmente aceptado de un mes, el inquilino deberá abonar el doble de alquiler, el del antiguo local y el del nuevo alquiler correspondiente al valor real de alquiler de mercado del local. de sustitución.
La asignación por doble alquiler fue fijada por el perito sobre la base del monto anual actualizado de los alquileres vigentes para los dos arrendamientos.
RupturaLa indemnización por despido se tiene en cuenta pero en los justificantes.
Daño hipotéticoEl arrendatario no puede ser compensado por la pérdida de compensación por desalojo debido al incumplimiento de una promesa de arrendamiento; se trata entonces de un daño hipotético que no puede ser objeto de indemnización alguna.
El arrendador no podrá utilizar una medida instruccional in futurum para determinar por adelantado el monto de la indemnización por desalojo que debería considerar pagar en el contexto de la emisión de una licencia con oferta de indemnización. sin embargo, una vez concedida la licencia, podrá remitir el asunto al juez sumario para obtener el nombramiento de un perito.
Como ejemplos
La solicitud judicial de nombramiento de perito para determinar el monto de la indemnización por desalojo debe contener las siguientes solicitudes:
Para respetar el principio de contradicción, el perito designado para proveer los elementos para el cálculo de la indemnización por desalojo deberá presentar a las partes las investigaciones materiales que hubiera realizado sin su presencia, y esto antes de presentar su informe final.
La indemnización sólo se considera gasto inmediatamente deducible cuando el objetivo del propietario es alquilar el inmueble en condiciones más ventajosas o instalarse allí para realizar una actividad generadora de ingresos distinta a la del propietario.
Para el arrendatario, las normas fiscales varían según la naturaleza del daño que se pretenda reparar con esta indemnización. Precisándose que cuando el arrendatario sea una empresa sujeta al impuesto de sociedades , la indemnización por desahucio se incluye en los resultados con sujeción a la tarifa normal, independientemente de la naturaleza del daño indemnizado por la indemnización.
Solo el pago íntegro de esta compensación por parte del propietario al antiguo arrendatario (o al cesionario) permitirá la liberación del local. Sobre esta cuestión, el artículo L145-29 del Código de Comercio prevé dos hipótesis:
La designación del síndico es competencia de la autoridad judicial, ya sea mediante la decisión que fije la indemnización o mediante una orden a solicitud .
Finalmente, los acreedores registrados no tienen derecho a esta compensación. Los honorarios del receptor son responsabilidad exclusiva del arrendador y los productos financieros benefician únicamente al arrendatario.
Se excluye una acción de recuperación del sobrepago cuando las sumas han sido pagadas en ejecución de una decisión judicial que se ha vuelto irrevocable; sin embargo, la autoridad de cosa juzgada no puede oponerse cuando hechos posteriores han cambiado la situación previamente reconocida en los tribunales.
Como ejemplos