El valor del alquiler de un local comercial viene determinado por los ingresos que se pueden derivar del alquiler de una propiedad . Tiene en cuenta el alquiler en sí, pero también el pas-de-porte .
El contrato de arrendamiento comercial estudiado en este artículo se refiere exclusivamente al que se haya celebrado o renovado desde 1 st de septiembre de 2014enumerados en ID European Legislation ( European Legislation Identifier, ELI) .
Valor de alquiler de locales comerciales (ley francesa)Atascado | Derecho Comercial |
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Versión actual | 18 de junio de 2014 |
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Desde el 1 st de enero de 2 020, en materia civil, es obligatorio recurrir a un abogado para todas las cuestiones relativas a los arrendamientos comerciales (lo mismo para las controversias relativas a la fijación del precio del arrendamiento revisado o renovado).
El término se utiliza principalmente para edificios ( terrenos o edificios ) que a menudo son objeto de alquiler. Como subraya el profesor Monéger, "no hay uno, sino valores de alquiler" . Por tanto, este estudio tiene como objetivo analizar esta noción que constituye la piedra angular del estado de los arrendamientos comerciales , tanto en términos de revisión como de renovación de los arrendamientos.
Los tribunales sustantivos tienen potestad soberana para fijar el valor de alquiler de los locales comerciales adoptando el método que les parezca más adecuado, por lo que el Tribunal de Casación se niega a ejercer control sobre la definición de dicho valor. Los tribunales deben, si es necesario de oficio, determinar si el alquiler del contrato de arrendamiento renovado (en beneficio del arrendatario) corresponde al valor del alquiler.
No existe una definición legal de valor de alquiler en el Código de Comercio, sino principios de apreciación.
En términos de arrendamientos comerciales , el valor del alquiler determina el monto del alquiler, y si es cierto que, cuando se concluye el arrendamiento, prevalecen las reglas de la ley de oferta y demanda, durante la renovación, es decir, después de 9 años, la La regla de tope se aplica con una devolución del valor del alquiler .
De hecho, el valor de alquiler legal, definido por el estatuto de arrendamientos comerciales, es un valor de alquiler legal, y no del mercado; de hecho, se convertirá en un valor de alquiler judicial cuando sea fijado por el Tribunal Judicial .
Este concepto debe distinguirse del valor de alquiler catastral . En el contexto de los impuestos municipales , el valor del alquiler es la base sobre la que se calculan el impuesto a la propiedad , el impuesto a la vivienda y el anterior impuesto a las empresas en Francia .
El Código de Comercio no da una definición precisa del valor del alquiler que lleve a distinguir:
En ausencia de acuerdo entre las partes, este valor de alquiler se determina de acuerdo con:
La modificación invocada debe ser significativa, es decir suficientemente significativa; este carácter cae dentro de la apreciación soberana de los jueces de juicio, quienes podrán retener elementos adjuntos.
Ni el artículo R145-3 ni el artículo R145-8 del Código de Comercio definen la obra que modifica las características o que constituye mejoras.
Principio de prevalenciaEl Tribunal de Casación considera que esta calificación corresponde a los jueces de fondo pero antecede al régimen de mejora del artículo R.145-8 del Código de Comercio. Se trata de la aplicación del principio de predominio que consiste, como lo expresa el término, en hacer prevalecer el régimen de mejoramiento cuando las obras han modificado las características del local y mejorado el uso comercial del suelo.
No obstante, es posible que el trabajo del inquilino modifique las características del local alquilado, a la vez que les aporta una mejora. Ej: la ampliación de la cocina de un restaurante mediante la toma del patio y la creación de una nueva sala abierta al público.
El criterio de distinción podría ser el del tamaño de las áreas destinadas respectivamente a la recepción del público; que tiene en cuenta determinadas obras que no atañen a las características del local (y por tanto son mejoras) ej .: retirada de tabiques, reagrupación de locales… ¡Hay modificación de la superficie pero no de la base! En estas hipótesis, ciertos juicios hacen una elección que se basa en las características y esto a pesar del principio anterior ... Sin embargo, el principio de prevalencia sigue siendo la regla.
La jurisprudencia define este concepto excluyendo el de características; entonces :
Como ejemplos
Las obras de mejora financiadas por el arrendatario pasan a ser, por efecto de la adhesión , propiedad del arrendador durante la primera renovación posterior a su finalización, se valoran en el momento de la segunda renovación posterior a su ejecución y es probable, en ausencia de una cláusula de adhesión, para dar lugar a una liberación de la renta.
Adhesión al final del usoEsta cláusula de adhesión al final del goce bloquea el trámite de los artículos R145-3 y R145-8 del Código de Comercio ya que la adhesión será al final del goce, es decir en la última de las renovaciones y conducirá así para evitar la valoración del alquiler renovado.
Esta cláusula tiene el mismo efecto para un arrendamiento de terrenos desnudos en los que se han construido edificios y para los cuales el alquiler de renovación solo puede establecerse en consideración del valor del terreno desnudo.
Destino de lugares Obligaciones respectivas de las partes Obligaciones contractualesNo se trata de tener en cuenta todas las obligaciones contractuales sino de retener aquellas que serán analizadas en una restricción al uso del local o en una modificación del nivel de cargas y obligaciones.
Fijación amistosa del alquiler durante el arrendamientoLa fijación contractual de la renta intervenida libremente entre las partes conlleva la renuncia al procedimiento de revisión judicial de la renta y por tanto constituye una modificación significativa de las respectivas obligaciones de las partes que intervienen durante el arrendamiento en condiciones ajenas a la ley y justifica, en sí misma , la eliminación del techo de alquiler con devolución al valor del alquiler.
Teniendo en cuenta el precio fijado originalmenteDe acuerdo con el artículo R145-8 del Código de Comercio, una de las razones para la eliminación del techo puede estar relacionada con las condiciones específicas en las que se fijó originalmente el alquiler y su desaparición al renovarse. Es la desaparición de la causa que había justificado la reducción de la renta inicial lo que permite la implementación de esta investigación, pero si la causa no ha desaparecido, el techo de la renta permanece.
El arrendador debe establecer tres condiciones acumulativas:
Como ejemplos
El perito legal tiene la obligación de señalar, en los arrendamientos que se mantienen como elementos de referencia, que el impuesto predial es (o no) también soportado por los inquilinos.
El impuesto predial, cuyo pago normalmente es responsabilidad del arrendador y que ha sido cargado al arrendatario, constituye un factor de reducción del valor del alquiler que conduce a la deducción del importe del impuesto predial de dicho valor. En este caso, se trata de la aplicación de las disposiciones del artículo R145-8 del Código de Comercio que cubre las obligaciones impuestas al arrendatario más allá de las derivadas de la ley o de la práctica habitual.
De igual forma surge la pregunta sobre el incremento del impuesto predial derivado del cambio de uso del local (terreno desnudo alquilado para acampar, bodega utilizada como habitación secundaria, etc.); En efecto, el artículo 1406 del Código General Tributario establece que las nuevas construcciones, los cambios de consistencia y los cambios de uso deben ser puestos en conocimiento de la administración por parte de los propietarios, dentro de los noventa días siguientes a su realización definitiva. El impreso n o 6660 (CERFA n o 12161) cubre todos los bienes ordinarios, que no sean viviendas o establecimientos comerciales e industriales, ya sea ubicados en un solo edificio o en un edificio de apartamentos. Es esencialmente:
Los factores locales de comercialidad dependen principalmente del interés que presenta, para el comercio considerado, la importancia de la ciudad, el distrito o la calle donde se ubica, el lugar de su establecimiento, la distribución de las diversas actividades en el barrio, los medios de transporte, el atractivo o las limitaciones particulares que el lugar pueda presentar para la actividad de que se trate y las modificaciones que estos elementos sufran de forma duradera o temporal.
La famosa definición de Bruno Boccara "mayor o menor aptitud de un sector para permitir que los comerciantes establecidos allí, mientras se benefician de un destino adecuado, obtengan ganancias sobre la base única de las cualidades específicas de este sector, además de la idoneidad de los operadores" todavía nos permite definir los contornos fácticos y jurídicos de esta compleja noción " .
Evidentemente, corresponde al arrendador que invoca un cambio en la comercialidad aportar prueba del mismo , debe demostrar:
Por jurisprudencia constante, los tribunales limitan la zona de captación al sector inmediato del local alquilado, es decir, dentro de un radio de aproximadamente 300 a 400 metros.
Interés en el comercio en consideración Notabilidad del cambioLa noción de notable viene definida por la jurisprudencia en forma de dos criterios acumulativos:
Este elemento extrínseco no se utiliza como criterio que permita la remoción del techo en sí, sino como referencia para determinar el cálculo del valor del alquiler. Es decir, no se tiene en cuenta para valorar la existencia de una modificación, al menos como factor específico. De hecho, el valor del alquiler en la renovación del arrendamiento se busca comparando los precios comúnmente cobrados en el vecindario en el sentido del artículo L.145-33 del Código de Comercio en términos de:
El método de descapitalizar el derecho de arrendamiento para obtener un valor de alquiler de mercado reconstituido todavía es muy discutido por la jurisprudencia y la doctrina. El principio siempre es que es soberanamente que los jueces de fondo fijen el valor del alquiler adoptando el método de cálculo que les parezca mejor.
Es útil realizar la ponderación más objetiva, justa y completa de las áreas en aras de la homogeneidad y objetividad, que permita obtener el valor de alquiler más indiscutible del mercado. Los coeficientes indicados son los más utilizados, pero están sujetos a ajustes para tener en cuenta las características específicas de cada habitación.
Es habitual que las tiendas para pesar la superficie real en función de la naturaleza de las diferentes partes de los locales y su uso teniendo en cuenta las recomendaciones contenidas en la Carta de la experiencia de bienes raíces ( 4 ª edición de 2012) y constituyen las referencias adoptadas en el forma habitual tanto por parte de todos los profesionales inmobiliarios comerciales como de las autoridades legales en el contexto de la fijación del valor de alquiler de los arrendamientos comerciales.
primero debemos distinguir según la naturaleza de las premisas:
Si tenemos en cuenta las distintas partes de un local comercial, podemos coincidir en que no todas tienen la misma utilidad comercial en la medida en que no contribuyen a la actividad del local con la misma eficiencia.
Tabla de ponderación para tiendasDESIGNACION | Coeficiente |
Backroom y anexos: según iluminación y distribución, recepción de clientes | 0,40 hasta 0,50 |
Back-store con apertura al exterior | 0,66 |
Back-store sin abrir al exterior | 0,50 |
Taller | 1,00 |
Tienda: 1 st área de 5 m de profundidad desde la parte frontal - de 1 a 5 metros | 1,00 |
Comprar: 2 nd zona de 5 a 10 metros | 0,70 hasta 0,80 |
Tienda: área 3 E de 10 a 15 metros | 0,50 hasta 0,66 |
Tienda: área de esquina en un lado de 5 metros (triángulo isósceles) | 1,10 a 1,20 |
Despacho | 0,80 |
La ponderación es un instrumento de medida que debe permitir hacer correcciones con el objetivo de comparar locales de diferente tamaño y configuración, para luego reducir el alquiler en términos de comparación con un precio unitario; Para ser confiable, esta herramienta debe cumplir dos condiciones:
El benevolente Tribunal de Casación, mediante una jurisprudencia constante, decide que la ponderación es una cuestión de hecho que recae en la apreciación de los jueces de fondo.
Por tanto, conviene realizar la ponderación superficial más objetiva, justa y profunda en aras de la homogeneidad y objetividad, que permita obtener el valor de alquiler más indiscutible del mercado. Los coeficientes indicados son los más utilizados pero están sujetos a ajustes para tener en cuenta las características específicas de cada habitación.
Para los restaurantes, podemos ponderar de la siguiente manera:
Es cierto que, cuando se concluyó el contrato de arrendamiento, se habían acordado términos específicos para la fijación del alquiler en la primera renovación, teniendo en cuenta el compromiso del arrendatario de realizar obras importantes, lo cierto es que esta causa de reducción del alquiler desapareció durante la segunda. renovación, que de facto resulta en la fijación del alquiler al valor del alquiler.
El impuesto predial, cuyo pago incumbe normalmente al arrendador pero que ha sido cobrado al arrendatario por el contrato de arrendamiento y según la costumbre en esta materia, constituye un factor de reducción del valor del alquiler.
Tasa de esfuerzoEn materia inmobiliaria, la tasa de esfuerzo es la relación entre el alquiler pagado por un establecimiento por un edificio y la facturación de dicho establecimiento.
En efecto, para asegurar la rentabilidad de un negocio, existe una relación alquiler / facturación que no debe superarse, denominada tasa de esfuerzo, que varía según la actividad, y más allá de la cual será muy difícil de determinar. 'Ser rentable'. Como nos recuerda la CBRE , “la tasa de esfuerzo es la relación entre el alquiler, gastos incluidos, y la facturación de una tienda. Determina la rentabilidad de una tienda e indirectamente su sostenibilidad ” .
A modo de ejemplo, las siguientes tarifas están en la práctica y prácticas profesionales
En los términos del artículo L145-34 párrafo 4 del Código de Comercio, “la variación en el alquiler que resulte [de la eliminación del techo] no puede dar lugar a aumentos superiores, durante un año, al 10% del alquiler pagado durante el período .el año pasado. "
La Cour de cassation ha emitido un notable dictamen sobre esta cuestión, cuyo mecanismo es el siguiente: “Opera la propagación del aumento de la renta ilimitada prevista en el último párrafo del artículo L. 145-34 del Código de Comercio. cada año con un aumento no flexible del 10% del alquiler del año anterior. No entra en la oficina del juez de rentas comerciales, sino de las partes, fijar el cronograma de rentas que se pagarán durante el período en que se aplique el escalonamiento del aumento de renta establecido por este texto. "
A modo de ejemplo, para un alquiler anual de 15.000 euros, cuyo valor de alquiler se ha incrementado, previa pericia legal, a un importe de 25.000 euros, el cálculo se realizará según la siguiente tabla:
Año | Alquiler de referencia | 10% suavizado | Alquiler a pagar |
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NO | 15.000 | 1500 | 16.500 |
N + 1 | 16.500 | 1,650 | 18,150 |
N + 2 | 18,150 | 1.815 | 19,965 |
N + 3 | 19,965 | 1.996 | 21,961 |
N + 4 | 21,961 | 2,196 | 24.157 |
N + 5 | 24.157 | 843 | 25.000 |
Sin embargo, dicho principio de suavizado es cuestionado por un juicio del 6 de febrero de 2020,; de hecho, se vuelve a plantear la cuestión de la constitucionalidad del último párrafo del artículo L145-34 del Código de Comercio , en su redacción derivada de la ley de18 de junio de 2014.
Ill a été décidé que ces dispositions, qui prévoient que le déplafonnement du loyer, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, sont susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur : « En conséquence, il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la partie de la seconde question qui porte sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce au regard du derecho de propiedad. " .
Las excepcionesEste principio no se aplica a los arrendamientos de locales monovalentes, locales de uso exclusivo de oficinas y terrenos baldíos que obedecen a un régimen autónomo de fijación de alquileres.
Autoridad de cosa juzgadaLa autoridad de cosa juzgada no puede oponerse cuando hechos posteriores han modificado la situación previamente reconocida en los tribunales.
Como ejemplosEn los términos del artículo L145-38 párrafo 3 del Código de Comercio: "No obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-33, y a menos que se presente prueba de un cambio sustancial en los factores comerciales locales que en sí mismo haya dado lugar a una variación de más del 10% en el valor del alquiler, el aumento o la disminución del alquiler después de una revisión de tres años no puede exceder la variación en el índice de alquileres comerciales trimestrales o el índice de alquileres comerciales trimestrales. y segundo párrafo del artículo L. 112-2 del Código Monetario y Financiero, ocurridos desde la última fijación amistosa o judicial de la renta. En el caso de que se aporte esta prueba, la variación resultante de la renta no puede dar lugar a incrementos superiores, durante un año, al 10% de la renta pagada durante el año anterior. "
La remoción del techo de renta con motivo del ejercicio por parte del arrendador de su opción de revisión de tres años está sujeta a la doble condición de que los factores de comercialidad local se hayan modificado desde la anterior determinación amistosa o judicial y que dicha modificación haya dado lugar una variación en el valor del alquiler de más del 10% desde esa fecha.
El período de referencia que debe tenerse en cuenta para evaluar un cambio sustancial en los factores locales de comercialidad es el período entre el punto de partida del contrato de arrendamiento renovado y la solicitud de revisión.
El término "materialidad" excluye tener en cuenta los fenómenos naturales que no tienen su origen en un cambio concreto en los elementos que constituyen la comercialidad del sitio.
Sobre la suavización del valor del alquiler en términos de revisión, los principios son:
La única variación, por significativa que sea, entre los importes retenidos por las distintas evaluaciones no constituye en sí misma un error flagrante que permita descartar las conclusiones del informe del perito elegido y designado por las partes que habían acordado. someterse a ella.
La solicitud judicial de nombramiento de perito para determinar el monto del valor del alquiler debe contener las siguientes solicitudes:
Al intervenir como perito legal , el perito sólo debe comentar las cuestiones vinculadas al valor (cifra) y, por tanto, no puede limitar su informe pericial indicando que no está: " en condiciones de decir s 'ha habido una cambio en los elementos del valor del alquiler con respecto a factores locales de comerciabilidad al alza o a la baja ”.
Corresponde al profesional experto, objetivo e imparcial, buscar preferiblemente elementos equivalentes, es decir, locales ubicados tanto en áreas de comercialidad comparable, pero que también desarrollan actividades similares, y cuya fecha de vigencia sea la más cercana a la del tasado. local. En cualquier caso, en tal situación y si el sapiteur no está en condiciones de valorar, le corresponde al tribunal pronunciarse sobre el valor del alquiler, y esto, mediante la estricta aplicación del artículo 4 del código civil: " El El juez que se niegue a juzgar, con el pretexto del silencio, la oscuridad o la insuficiencia de la ley, podrá ser procesado como culpable de denegación de justicia .
El perito que comunicó su costeo provisional y solicitó una declaración sumaria que había recibido de las dos partes que habían podido dar respuesta al método de cálculo propuesto y formular sus observaciones, no viola el principio de proceso contradictorio a pesar de la ausencia de presentación de un informe previo. El experto legal , con referencia a una cuadrícula publicada bajo los auspicios de la Royal Institution of Chartered Surveyors , aplicará un coeficiente de ponderación distinguiendo las diferentes áreas de las superficies.
El artículo R. 145-11 del Código de Comercio desvía el tope local de "uso de oficinas exclusivas", y establece que el precio del arrendamiento se fijará "por referencia a los precios de los equivalentes locales".
El centro comercial representa una unidad autónoma en el mercado y evoluciona según factores intrínsecos, en particular en términos de referencias de alquiler. Otro método consiste en comparar los precios de la cesión de los derechos de arrendamiento y reducir un precio por m² de superficie ocupada.
La renta comercial del terreno se fija en consideración de los elementos que le son propios, atendiendo a la naturaleza y las modalidades de la operación efectivamente autorizada.
La tasación se basa en los ingresos que este terreno arrendado proporciona al propietario. Debe hacerse una distinción según si la tierra se alquilaba desnuda o urbanizada.
Así, para un camping, que debe ser considerado como un terreno de uso comercial y no como un terreno edificable, incluso cuando está clasificado en una zona edificable, la evaluación se realiza en la fecha del análisis y en base al uso real en esa fecha.
El precio de arrendamiento de los locales construidos para un solo uso se puede determinar en función de los usos observados en la rama de actividad considerada.
El texto es claro sobre la existencia de "locales construidos" que excluye el terreno desnudo sin edificaciones.
Se trata de un régimen especial que deroga el régimen general del artículo L145-33 del Código de Comercio. Una de las características de este régimen es la aplicación del principio de prevalencia, a pesar del principio de jerarquía de estándares, en una situación donde las causas de destapamiento son múltiples (superior a 12 años ...).
Sin embargo, no le corresponde al tribunal mantener la monovalencia cuando las partes no formulan esta calificación en su solicitud; tal es la jurisprudencia del tribunal de casación "Al pronunciarse así, mientras las partes no habían invocado la monovalencia del local y no habían solicitado la fijación del alquiler en aplicación del artículo R. 145-10 del Código de Comercio, el tribunal de apelación violó el texto mencionado. " .
Criterios para determinar una habitación monovalente.La configuración del local permite que las dos actividades (hotel y restaurante) se operen por separado, tanto material como económicamente, ya que se benefician de entradas independientes. Además, el hotel y los dos restaurantes tienen diferentes fechas de apertura, horarios, accesos y clientela y generan facturación separada, por lo que dichos locales tienen un carácter polivalente.
Ocupaciones CinesLos cines (establecimiento de espectáculos cinematográficos en el sentido del artículo L. 212-2 del Código de Cine e Imagen en Movimiento) son locales monovalentes cuyo alquiler de renovación se determina únicamente en función de los usos observados en la rama de actividad considerada.
ClínicasUsamos varios métodos que agrupamos en un promedio:
Los establecimientos de alojamiento para personas mayores dependientes ( Ehpad ) son locales monovalentes en el sentido del artículo R145-10 del Código de Comercio. El método hotel es el que se implementará. por lo tanto, no se tiene en cuenta el desempeño real del operador, ya que se aplica una tasa de impuesto sobre bienes raíces a un alojamiento total por cobrar que es practicable neto de impuestos.
Hoteles y residencias turísticasLos hoteles y residencias turísticas son los denominados locales monovalentes en aplicación del artículo L.145-36 del Código de Comercio, es decir que su uso no puede modificarse sin mayores obras. El alquiler del arrendamiento renovado de un local construido para un solo uso está exento de la regla del techo.
Casas de retiroAplicamos el método del hotel con un reprocesamiento de los datos en consideración de las prácticas de precios debido al marco administrativo. Asimismo, habrá que ajustar la tasa de cobros en función de las obligaciones de normalización de esta actividad.
Residencia estudiantilSe desprende de las disposiciones tributarias, en particular las del artículo 261 D 4 ° del Código General Tributario y la definición que los servicios tributarios dan de la actividad parahotelera, que la elegibilidad para la exención del IVA prevista por este artículo supone que los establecimientos que afirmen ofrecer, además del alojamiento, al menos tres de los cuatro servicios que son: desayuno, limpieza del local de forma periódica, suministro de ropa de hogar y un servicio de recepción no personalizado de los clientes, que constituye un mínimo servicios en comparación con los de un hotel turístico e induce costos de personal mucho más bajos.
A modo de ejemplo:
Existen varios métodos:
El "método hotel" ha sido revisado por la Compañía de Expertos en Bienes Raíces Comerciales y Empresariales (CEICE) . Este nuevo método consiste en retener un porcentaje que varía según la categoría del hotel de que se trate, que se aplica a los ingresos anuales teóricos asignados un factor de ocupación y un cierto número de reducciones: IVA, tasa de ocupación, porcentaje otorgado a las OTA (Agencias de Viajes Online). ) y cláusulas exorbitantes de common law.
Rotación teóricaSalga del método de precio mostrado; de hecho, para el cálculo del valor del hotel, es necesario calcular el ingreso anual teórico máximo que corresponde a los precios practicables de fuentes estadísticas (excluyendo ingresos adicionales e impuesto turístico), multiplicado por el número de habitaciones y el número de días de apertura.
Tasa de ocupaciónEsta facturación está sujeta a una tasa de ocupación que varía del 50% al 70% según la ubicación y el tipo de hotel. Se trata aquí de retener en la medida de lo posible el coeficiente efectivo de frecuentación del hotel: sin embargo, no siendo el arrendador "el socio" del inquilino, si la baja frecuentación del hotel se debe a un mal funcionamiento, debemos esforzarnos retener un coeficiente de ocupación teórico en consideración de las características del hotel (categorías, ubicación geográfica)
A continuación, aplicamos la comisión de Agencias de Viajes Online (OTA) como Expedia o Booking que varía entre el 11% y el 25% según el tipo de establecimiento y en particular su tamaño.
A continuación, se aplica una tasa de ingresos, también conocida como tasa de esfuerzo, a este volumen de negocios teórico.
Tasa de esfuerzoEl ritmo de esfuerzo depende del tipo de residencia y de la actividad que se realiza en ella:
En cuanto a las residencias hoteleras, estas tarifas suelen oscilar entre el 25 y el 35%.
Método RevParEl término RevPar significa Rentabilidad por habitación disponible y es el ingreso promedio por habitación disponible. Se calcula de la siguiente manera: facturación del alojamiento sin impuestos dividida por el número de habitaciones construidas.
Método GopEl término Gop proviene de la expresión Beneficio operativo bruto y se puede comparar con el ingreso operativo bruto después de la reintegración de ciertos elementos de carga fija: alquiler, impuesto a la propiedad, impuesto profesional, seguro de construcción, depreciación. El principio es que parte de este Gop regresa al arrendador a cambio del uso del local, siendo el porcentaje variable en función de la categoría del hotel.