Obsolescencia funcional
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La obsolescencia funcional es uno de los tres elementos de depreciación de los edificios , siendo los otros el deterioro (depreciación física) y la obsolescencia económica , que proviene de fuentes externas a la propiedad.
La obsolescencia funcional, u obsolescencia, es la pérdida de valor de un bien generalmente debido a cambios en técnicas o gustos.
Para un edificio, puede provenir de varias fuentes:
- un mal diseño en el origen (mala planificación del espacio),
- sobredimensionado ( marco demasiado pesado para el uso actual),
- tamaño insuficiente (altura libre insuficiente),
- un cambio en la técnica de construcción (marcos de madera, claraboyas),
- un cambio en el uso del edificio ( centro comercial reconvertido en oficinas ),
- un cambio en los métodos de producción (producción en cadena en un solo nivel que reemplaza los edificios industriales de varios pisos),
- un cambio en los patrones de consumo (desafección de los grandes almacenes en el centro de la ciudad a favor de los centros comerciales en los suburbios )
- un cambio en los estilos de vida ( viviendas con espacios divididos en lugar de espacios abiertos),
- un cambio en el gusto (apariencia de las fachadas de las tiendas), etc.
La obsolescencia funcional puede ser corregible (una cocina obsoleta) o incorregible (la falta de estacionamiento bajo techo en un antiguo edificio de oficinas ).
En la tasación inmobiliaria , el uso del coste de reposición (en lugar de la reproducción) permite eludir cierta obsolescencia funcional, pero es necesario ser muy juicioso en la elección de las reposición.
- Sobredimensionado: Constituye un elemento a ser reemplazado en el cálculo de costos, porque no es de utilidad para un potencial comprador (ej: marco demasiado pesado). - Por tanto, calculamos un material común de la misma calidad.
- Subdimensionamiento: Debe tenerse en cuenta en obsolescencia funcional (Ej .: una nave industrial demasiado baja para usos actuales; posible pero costoso de corregir. Reemplazo no lo toma en cuenta).
En las propiedades industriales, la antigüedad y la complejidad de la configuración pueden dificultar mucho el cálculo de la obsolescencia funcional.
Reemplazo excesivo: los tasadores a veces tienden a reemplazar un edificio antiguo por uno moderno, independientemente de la construcción real (por ejemplo, considerando que un millón de costos de fabricación aproximadamente según los estándares actuales). Tal ejercicio reduce el método de costos a su forma más simple y se vuelve innecesario. Todo el problema se traslada al cálculo de depreciaciones.