En los Estados Unidos , un distrito histórico está formado por varios edificios, propiedades o lugares reconocidos por diferentes entidades por su importancia histórica o arquitectónica. Los edificios, estructuras, objetos o sitios incluidos en estos distritos se dividen generalmente en dos categorías: contribuyentes (en inglés : contribuyentes ) o no contribuyentes ( no contribuyentes ). Hay distritos históricos de todos los tamaños: algunos tienen solo unos pocos edificios, mientras que otros tienen cientos.
El gobierno federal designa distritos históricos a través del Servicio de Parques Nacionales , una rama del Departamento del Interior de los Estados Unidos . Estos distritos federales figuran en el Registro Nacional de Lugares Históricos , que, sin embargo, no impone restricciones a los propietarios de propiedades dentro de su perímetro. A nivel de los estados , los distritos históricos pueden imponer o no estándares de rehabilitación. Es a nivel local donde los distritos históricos están mejor protegidos, las reglas de planificación urbana las definen los condados o los municipios .
El primer distrito histórico estadounidense se creó en Charleston ( Carolina del Sur ) en 1931, más de treinta años antes del reconocimiento de los distritos históricos por parte del gobierno federal de los Estados Unidos . Charleston forma el " Distrito Antiguo e Histórico" por ley y establece una comisión arquitectónica para supervisarlo. Nueva Orleans siguió el ejemplo de Carolina del Sur en 1937 al crear la Comisión de Old Square, que tiene poderes para mantener el carácter histórico de Old French Square . Otros municipios están siguiendo el ejemplo, como Savannah . o Filadelfia , que aprobó la creación de una comisión histórica en 1955.
Originalmente, el concepto de distrito histórico protegía una "zona de amortiguación" alrededor de un monumento histórico que estaba protegido de forma individual. Con el desarrollo del patrimonio y la protección histórica, estas áreas se han considerado elementos clave de la integridad histórica de sitios más grandes. La idea ahora es que las estructuras, calles, parques y paisajes pueden contribuir al carácter histórico de un distrito.
En 1966, el gobierno federal estableció el Registro Nacional de Lugares Históricos , poco después de un informe de la Conferencia de Alcaldes de los Estados Unidos que estimaba que los estadounidenses padecían una "falta de raíces". Este informe también pide la protección de "áreas y distritos que tienen un significado especial para la comunidad".
En Penn Central Transportation Co. v. Ciudad de Nueva York de 1978, la Corte Suprema de los Estados Unidos valida la autoridad de las juntas locales y distritos históricos como un uso legítimo de los poderes policiales del gobierno. En este caso, la Penn Central Transportation Company ataca la ley que establece la Comisión de Lugares Históricos de Nueva York, que rechaza un proyecto inmobiliario que modifica la Grand Central Terminal . La compañía cree que el comité viola dos enmiendas constitucionales: la Quinta Enmienda ("ninguna propiedad privada puede ser requisada en interés público sin una compensación justa") y la Decimocuarta Enmienda ("ningún estado ... privará a una persona [...] de su propiedad sin el debido procedimiento legal ”). Por seis votos contra tres, el Tribunal Supremo considera que la empresa no se ve privada de su patrimonio. Agrega que la preservación de los recursos históricos es "un objetivo gubernamental plenamente permitido".
Los distritos históricos generalmente incluyen dos tipos de propiedades: "contribuyentes" (en inglés : contribuyentes ) y "no contribuyentes" ( no contribuyentes ). En términos generales, una propiedad contributiva es un bien (mueble o inmueble) que contribuye a la integridad histórica oa la calidad arquitectónica por la que se reconoce el distrito histórico. Estas propiedades son una parte integral del contexto y el carácter histórico del distrito.
Más bien, una propiedad no contributiva es una propiedad que se encuentra dentro del distrito pero que no contribuye al carácter o la importancia histórica del distrito. Este es, por ejemplo, el caso de los edificios que se construyeron fuera del período reconocido como histórico, o de los edificios que han sido modificados y han perdido sus características del período en cuestión.
Más allá de esta distinción, el Registro Nacional de Lugares Históricos clasifica las propiedades en cinco categorías: edificio, estructura, sitio, distrito y objeto. Dentro de los distritos, se aplican las otras cuatro categorías.
A nivel federal, los distritos históricos son reconocidos a través del Registro Nacional de Lugares Históricos ( Registro Nacional de Lugares Históricos o NRHP). Este es el reconocimiento por parte del gobierno federal de que el distrito merece ser preservado. Sin embargo, este estado es solo en gran parte honorario, lo que permite recibir ayuda federal. La protección ofrecida por el NRHP solo es válida frente al estado federal, si este último no está involucrado la propiedad o el distrito no se beneficia de ninguna protección.
La Ley Nacional de Preservación Histórica (en) 1966, enmendada en 2004, define los distritos históricos como:
“Un área geográficamente definible, urbana o rural, que posee una importante concertación, secuencia o continuidad de sitios, edificios, estructuras u objetos unidos por hechos pasados o estéticamente por intención o desarrollo físico. Un distrito también puede incluir elementos individuales separados geográficamente pero vinculados por asociación o historia. "
En general, los criterios para el registro en el NRHP se aplican estrictamente. Sin embargo, pueden existir excepciones, en particular para los distritos históricos. Así, si bien las estructuras religiosas, las estructuras desplazadas o reconstruidas o las propiedades que solo han ganado importancia durante los últimos 50 años no están incluidas en el registro, pueden incluirse siempre que constituyan una propiedad contributiva de un distrito histórico que cumpla con estos requisitos. Criterios. Además, si el propietario de una propiedad puede en principio negarse a inscribirla en el registro, para los distritos históricos, la mayoría de los propietarios deben oponerse.
La mayoría de los estados tienen un registro similar al Registro Nacional de Lugares Históricos. Algunos otorgan beneficios similares al reconocimiento federal (con incentivos fiscales); otros otorgan protección especial. Por ejemplo, Nevada no impone restricciones a los propietarios de viviendas. Por el contrario, la ley de Tennessee requiere que los propietarios de una propiedad ubicada en un distrito histórico sigan una serie de pautas al modificar esa propiedad.
Aunque la Ley de Preservación Histórica Nacional de 1966 requiere que cada estado establezca una Oficina Estatal de Preservación Histórica , no todos los estados han establecido distritos históricos por su cuenta. Por ejemplo, Carolina del Norte no proporcionó ese nombre en 2004.
Los distritos históricos locales generalmente permiten una mayor protección contra los riesgos de degradación de su carácter histórico, y la mayoría de las reglas de planificación se deciden a nivel local. Estos poderes son de hecho responsabilidad de los condados o municipios . La identificación y delimitación de los distritos históricos se realiza a nivel local de acuerdo con las normas de derecho. Todos los propietarios deben ser conscientes de la intención de crear un distrito histórico y poder hacer comentarios. Dependiendo del estado y la localidad, es posible que se requiera el consentimiento de los propietarios para registrar su propiedad en un Distrito Histórico. Los propietarios de propiedades incluidas en Distritos Históricos tienen sus propias regulaciones de planificación impuestas o, para distritos más pequeños, deben seguir las recomendaciones del Departamento del Interior de los Estados Unidos para las renovaciones de edificios. Los cambios menores son supervisados por los funcionarios municipales, ya que los cambios más importantes en principio requieren un certificado de oportunidad (en inglés : Certificado de idoneidad emitido por una comisión histórica o arquitectónica.
Según el Servicio de Parques Nacionales , los distritos históricos son una de las formas más antiguas de protección de monumentos históricos en los Estados Unidos. El "distrito antiguo e histórico" de Charleston ( Distrito Antiguo e Histórico ) impulsó el desarrollo de dichos distritos. La ordenanza de creación de distrito de 1931 ya incluye los principales elementos de las protecciones actuales (con el establecimiento de una comisión arquitectónica) y prohíbe cualquier alteración arquitectónica que se pueda ver desde la calle. En 1981, el National Trust for Historic Preservation enumeró 882 municipios que habían creado reglas de planificación urbana específicas para los distritos históricos. En la década de 2000, el Servicio de Parques Nacionales enumeró más de 2,300 distritos históricos locales en los Estados Unidos.
Los distritos locales son los que encuentran la mayor oposición de los individuos, ya que imponen estándares particulares. Sin embargo, el economista Donovan Rypkema señala que varios estudios muestran que el valor de las propiedades dentro de los distritos históricos está aumentando mucho más rápido que el mercado local. Este es particularmente el caso de Nueva York , entre 1980 y 2000. Una tesis de 2011 también muestra que las ejecuciones hipotecarias son más raras en los distritos protegidos, cuyo estatus confiere cierta estabilidad en el mercado inmobiliario (especialmente durante la crisis. Subprime ).