El condominio está organizando un edificio construido o grupo de edificios para los cuales la propiedad se divide entre varias personas en lotes, cada uno de los cuales comprende una parte privada y una parte de las áreas comunes.
La copropiedad se distingue de la propiedad compartida . En este último caso, la propiedad de un edificio construido no se divide en lotes, sino que se devuelve a varios propietarios que pueden beneficiarse de un cierto número de derechos o ventajas sobre la propiedad, como un período anual de disfrute de la propiedad, acceso prioritario. , reparto de ingresos o incluso tarifas reducidas.
En inglés americano , los edificios divididos en condominios se denominan " condominios " (a menudo abreviado como " condominio " ). Estas dos palabras se utilizan en Quebec . En Australia y Columbia Británica , la ley utiliza el término " estratos " . El término " propiedad común " se utiliza en el Reino Unido .
Los artículos 577-2 a 577-14 del Código Civil belga organizan la copropiedad belga. La normativa se adaptó en 1995, 2010 y 2012.
El número de unidades de condominio en Francia asciende a casi 7,6 millones de un total de 29,5 millones de unidades ( Insee , encuesta de viviendas de 2002). La copropiedad es un fenómeno esencialmente urbano, ya que casi dos tercios se encuentran en aglomeraciones de más de 200.000 habitantes y el 30% de los condominios se encuentran en la región de París.
Según la legislación francesa, la copropiedad opera bajo el régimen de copropiedad forzosa, es decir, un régimen inspirado en la copropiedad.
Este sistema particular de propiedad ha surgido debido al creciente número de propiedades de inversión de propiedad, como era uso casi universal hasta el XIX ° siglo , uno de los propietarios, que se vieron vendió lotes a diferentes propietarios. Este caso una vez figura excepcional, se hizo común durante el XX ° siglo , llevó al legislador a facilitar la gestión y el mantenimiento de estos edificios "dividido" y para enmarcar nuevos problemas, desconocido en las casas antiguas: Común, los costos de mantenimiento distribuidos, etc. En Francia, el primer texto específico de este nuevo estatuto fue la ley de28 de junio de 1938, sustituida por la ley vigente de 10 de julio de 1965.
La copropiedad se trata en Quebec como una forma de propiedad. Se dice que la copropiedad se divide cuando el derecho de propiedad se distribuye entre los propietarios en fracciones que comprenden cada una una parte privada, materialmente dividida, y una parte de las partes comunes.
Esta es la razón por la que los artículos relacionados con la copropiedad se encuentran en el título segundo del Código Civil de Quebec, titulado DE LA PROPERTY. Los artículos 1009 y siguientes del Código Civil de Quebec organizan la copropiedad de un dispositivo fuertemente inspirado en la ley de10 de julio de 1965francésa. Los abogados canadienses han consultado con mucho cuidado el derecho positivo francés para organizar una situación que sigue siendo delicada en todos los regímenes legales. Los artículos 1012 a 1037 se refieren a la copropiedad indivisa. Los artículos 1038 a 1109 se refieren a la copropiedad dividida. El término americano condominio se usa a menudo de manera informal.
Por la reforma del Código Civil que entró en vigor el 1 st de enero de 1 994, el legislador quebequense también se inspiró en otros regímenes más cercanos a su territorio como la legislación de Ontario así como la de varios estados americanos ( Connecticut , etc.).
Aunque el régimen de condominios de Quebec está fuertemente inspirado en la ley (francesa) de 1965, persisten grandes diferencias:
En Quebec, la declaración se divide en tres partes: escritura de constitución, declaración descriptiva de las fracciones (en lugar de “declaración descriptiva de división”) y reglamentos de construcción; lo que permite modalidades de ejecución contractual con distintos grados de obligaciones.
Se dice que la copropiedad es indivisa cuando no va acompañada de una división material de la propiedad.