La realización de una tasación inmobiliaria implica valorar el valor al que se puede vender una propiedad.
Varias razones pueden llevar a estimar el valor de un edificio:
El precio de los edificios rige, más allá de la inversión, la vida de las personas, las instituciones y los Estados. El contraste es sorprendente: por un lado, un riesgo importante para las economías de posibles valoraciones erróneas, por el otro, prácticas de valoración demasiado a menudo arcaicas. El fenómeno se amplifica aún más por la multitud de formas de análisis.
¿Qué método es capaz de evaluar, es decir, de “capturar” de manera efectiva y útil el valor de un activo inmobiliario?
Se puede realizar una tasación de bienes raíces utilizando varios enfoques:
Esta es la fórmula utilizada por las instituciones financieras, pero también por los inversores que consideran los bienes raíces como un producto financiero.
Difícil, la operación generalmente se confía a un especialista ( experto inmobiliario en Francia , tasador certificado en Quebec) que tendrá en cuenta ciertos datos y utilizará cuatro métodos principales que son aplicaciones de los tres enfoques anteriores.
1. Datos físicos . Se relacionan principalmente con la naturaleza del edificio y su entorno inmediato:
2. Datos legales . En Francia, son esencialmente tres en número:
Además, existe la noción de "valor de rotura" retenida por los acreedores en el caso de ejecución hipotecaria ante el tribunal de grande instance y equivalente aproximadamente al 75% como máximo del valor de mercado.
3. Datos económicos . Dependen del tamaño del mercado y su evolución:
En la práctica, el experto utiliza varios métodos simultáneamente para contrastar los resultados, pero como no existe un precio de mercado claro, no existe una experiencia indiscutible.
En el caso de una estimación antes de la “venta en barra” o por ejecución hipotecaria ante el tribunal de grande instance, el perito establece un “valor residual” generalmente igual al 75% del valor de mercado.
En comparación, valor de mercadoConsiste en comparar el edificio con otros edificios del mismo tipo que han sido objeto de transacciones recientes, tasaciones, decisiones judiciales o incluso decisiones de la administración tributaria. Por analogía, deducimos el "valor de mercado" o "valor de mercado".
En Quebec, el término "valor de paridad" se utiliza con frecuencia.
Descontando ingresosConsiste, a partir de una renta generalmente conocida con precisión, por ejemplo la renta percibida, subir hacia la capital.
Los ingresos dependen más a menudo de las circunstancias y regulaciones que del valor del edificio. Además, dado que el “rendimiento habitual” o la “tasa de descuento” sólo pueden apreciarse por comparación, este método constituye en cierta medida un método por comparación.
Por estimación del costo de reposición depreciadoConsiste en estimar el costo de reposición del edificio (equivalente al costo de reconstrucción menos la obsolescencia funcional observada) y en aplicar un coeficiente de obsolescencia al resultado. Sumamos el valor del terreno considerado baldío y de acuerdo a su uso óptimo . El resultado de este método es tanto más preciso cuanto más reciente es el edificio. Para obtener el valor real de mercado utilizando este método, se debe tener en cuenta toda la obsolescencia, en particular la obsolescencia económica .
Por indexaciónPuede practicarse cuando, en un pasado relativamente cercano, se ha establecido una estimación de manera suficientemente creíble por diversos medios, como una venta, otro peritaje, una decisión judicial, un ajuste fiscal, etc. Este valor se indexa según la evolución de los precios de inmuebles similares.
Este método rara vez se utiliza y se desaconseja formalmente con respecto al valor de mercado de la propiedad, por otro lado, se utiliza con respecto al valor utilizando conceptos de costo (costo de reposición, valor del seguro).