El mercado inmobiliario en Francia es, como todos los mercados inmobiliarios , el mercado extrabursátil para la compraventa y alquiler de inmuebles ubicados en Francia . El mercado inmobiliario francés se puede segmentar en una multitud de submercados o incluso en micromercados. Estos submercados corresponden a ubicaciones geográficas (regiones, departamentos, países, ciudades, barrios, áreas rurales, etc.), a tipos de propiedad (casas, departamentos, oficinas, locales industriales o comerciales, terrenos, etc.), o incluso a la calidad y rendimiento del inmueble en cuestión (antiguo, a reformar, nuevo, etc.)
A principios de la década de 2010, el mercado inmobiliario francés se caracterizó por el altísimo nivel de los precios de la vivienda en relación con los ingresos y los alquileres. De 2000 a 2010, en promedio en toda Francia, el índice de precios de la vivienda aumentó un 107%, mientras que el índice de alquiler y la renta de los hogares solo aumentaron un 27% y un 25% respectivamente. A principios de la década de 2010, el precio de la vivienda en relación con los ingresos de los franceses estaba en su nivel más alto en 70 años.
En 2015, el 68% de los franceses vivía en una casa, una proporción superior a la media europea (58%). El nivel de recurrir al crédito sitúa Francia en 8 ª posición en términos de cantidad por propietario de la casa (50.000 euros).
Cada año, los notarios compilan estadísticas sobre el desarrollo de la propiedad inmobiliaria en Francia. Numerosas clasificaciones según la naturaleza, así como el lugar, estado, etc. luego se hacen. Por tanto, es posible tener un descenso continuo para un sector geográfico o un tipo de bien cuando el valor medio en todos los mercados está aumentando.
En 1914 , con el bloqueo de las rentas, se inició un régimen de control, que se prolongó constantemente hasta la Segunda Guerra Mundial . Si bien el aumento de los alquileres no se ajusta al costo de vida , “los propietarios reaccionan sacrificando el mantenimiento de los edificios; el edificio , a pesar del estímulo específico, es retenido indirectamente ". Entre guerras, la tasa de renovación de viviendas se redujo a la mitad en comparación con el período anterior a 1914 , y la proporción de viviendas en ruinas aumentó.
El mercado inmobiliario francés se vio profundamente afectado por la Segunda Guerra Mundial . La ley de 1948 que estableció la libertad de alquiler de viviendas nuevas o completamente renovadas tuvo una influencia importante en este mercado, en particular al promover la construcción en las ciudades. Luego, los precios repuntaron rápidamente hacia sus estándares históricos.
Un mercado correlacionado con el crecimiento de los ingresosDesde 1965, los precios de la vivienda en Francia han mostrado una relativa estabilidad en relación con la renta por hogar. Jacques Friggit , director de proyectos del Consejo General de Medio Ambiente y Desarrollo Sostenible , observó que los precios de la vivienda estaban vinculados al crecimiento de los ingresos de los hogares y que oscilaban con un margen del 10% en torno a una tendencia larga ( túnel de Friggit ). Los precios en Francia estuvieron confinados en el túnel durante más de 37 años, hasta 2002 .
Una excepción se refiere a los precios de la vivienda en la región de París, ya que de hecho abandonaron este túnel en gran parte en 1988 para alcanzar un máximo (más del 50% por encima de la tendencia histórica) en 1991 . La especulación inmobiliaria mantenida por los comerciantes de propiedades a menudo se considera responsable de este pico. Este auge fue seguido por una violenta corrección conocida como la crisis inmobiliaria de 1991, donde los precios cayeron bruscamente (del 30% al 40% en ciertos sectores) hasta 1997 .
Bulle luego la crisis inmobiliaria de la década de 1990Entre 1987 y 1991, los precios inmobiliarios se dispararon principalmente en París, en la región de París y en la Costa Azul con una especulación significativa por parte de los comerciantes inmobiliarios, en correlación con la expansión económica de 1988 y 1989. Posteriormente, el colapso deOctubre de 1987Los inversores, relativamente indoloros, estaban interesados en todas las inversiones posibles, impulsados por la burbuja financiera e inmobiliaria japonesa de los años ochenta .
Como se muestra en la Figura A , el índice de precios inmobiliarios en francos constantes en París aumentó muy rápidamente durante los años 1988 y 1989 hasta alcanzar un valor cercano a 200 en francos constantes, es decir, un aumento del 85% de 1985 a 1989 Este aumento es totalmente no correlacionado con la evolución del índice general de alquileres en Francia y muy superior a la evolución de los alquileres parisinos según las encuestas nacionales de vivienda (ENL). En agosto de 1990 , la Guerra del Golfo marcó el fin de la inflación de esta burbuja. En 1991, las ventas estuvieron muy por debajo de su nivel medio, lo que marcó el inicio de la crisis inmobiliaria. Como lo muestra el bucle de Joseph Comby ( Figura B) , el inicio de la crisis se caracteriza por un colapso en las ventas a precios constantes, un fenómeno que a menudo se observa al final del ciclo alcista. En los años siguientes, de 1992 a 1996, los precios de los inmuebles en la antigua cayeron constantemente para alcanzar nuevamente una valoración acorde con los fundamentos económicos del país que permitirá reiniciar el volumen de ventas. Así, los precios cayeron un 40% en euros constantes en todos los distritos de París entre 1991 y 1996.
Más allá de sus efectos, positivos o negativos para los particulares (según sean compradores o vendedores de inmuebles), estas reducciones de precios afectan gravemente a los profesionales del sector. Casi todos los promotores o comerciantes de propiedades, incluso los más grandes, se encuentran en serias dificultades. Asimismo, los bancos que los financian. Todos los bancos de la zona están sufriendo grandes pérdidas. Solo en el sector público, Crédit Lyonnais, Crédit Foncier, Comptoir des emprendedores (Grupo AGF), UIC (Grupo GAN) se ven afectados.
La Figura C muestra una tendencia similar para el precio y el volumen de ventas de viviendas nuevas en Île-de-France.
Figura B
El llamado bucle Joseph Comby, es decir, la relación entre precio / número de transacciones de apartamentos antiguos en París para los años 1990-1998.
Gráfico C
Relación entre precio / número de transacciones de vivienda nueva en Île-de-France durante la década de 1990.
En toda Francia, los precios de las casas y los apartamentos aumentaron primero lentamente entre 1997 y 2001 , y luego cada vez más entre 2002 y 2007.
Durante estos 10 años, los precios inmobiliarios franceses finalmente se han multiplicado por 2,5 o incluso por 3, es decir de 150% a 200% de aumento, según los perímetros geográficos (142% según Liberación, 155% en territorio nacional y 191% en París según el BNP).
A finales de 2007, los precios eran casi un 20% más altos que en vísperas de la crisis inmobiliaria de 1991.
El mercado da la vuelta a partir de 2007Algunos observadores perciben, ya en 2007 , los primeros signos de desaceleración en el número de transacciones, seguidos de una leve caída de los precios:
Sin embargo, fue a partir de 2008 que los profesionales inmobiliarios franceses acordaron hablar de una caída generalizada de los precios y la actividad inmobiliaria:
El precio de la propiedad antigua, finalmente, un descenso del 3% en 2008 y el 7% en 2009, lo que representa de acuerdo con HSBC "el mayor descenso desde el medio del XX ° siglo."
Sin llegar a ofrecer un pronóstico sobre la evolución del mercado inmobiliario, el diario Le Monde habla sin ambigüedad de una "burbuja inmobiliaria francesa" , e indica que en Francia "está lejos de ser absorbida.: Precios son altos y el endeudamiento de los franceses está en su punto más alto, pasando del 50% de la renta disponible en 1998 al 74% en la actualidad ” .
Para frenar este mercado, el Fondo Monetario Internacional ha sugerido que las autoridades “limiten el ratio máximo de deuda hipotecaria de los hogares” .
El año 2010 finalmente genera una fuerte subida de los precios inmobiliarios. Alrededor de + 10 ~ 15% para las grandes ciudades y + 20% para el interior de París y las propiedades inmobiliarias antiguas.
El centro de análisis estratégico, cuya misión es informar al gobierno sobre sus orientaciones económicas, reconoce la existencia de una burbuja inmobiliaria especulativa en 2011.
Pesimismo del mercado (2012-2014)El mercado inmobiliario, tras el repunte de 2010-2011, estuvo en mal estado durante 2012. El volumen de transacciones en 2012 se situó en 709.000 transacciones en inmuebles antiguos, una fuerte caída respecto a 2011 (- 12%). De hecho, la caída en el volumen de transacciones es mayor, la reforma del régimen fiscal para las plusvalías inmobiliarias tuvo el efecto de impulsar el mercado a principios de 2012. Durante el períodofebrero de 2012 a febrero de 2013 el volumen de transacciones cayó un 22%.
El precio medio por m² en Francia cayó un 1,9% en un año hasta los 2.614 € frente a los 2.690 € de 2011 (su máximo histórico en ese momento). En un mercado en general en declive (incluso en Île-de-France ), solo dos regiones lo están haciendo bien: Champaña-Ardenas (+ 0,1%) y Provenza-Alpes-Costa Azul (+ 1,9%). Incluso el sector inmobiliario parisino se ve afectado por la caída de los precios, que alcanzó su punto máximo enagosto 2012antes de retroceder lentamente. La caída de los precios fue parcialmente amortiguada por la caída de las tasas de interés iniciada en 2012: los prestatarios, beneficiados por las favorables condiciones crediticias, vieron crecer su poder adquisitivo inmobiliario, como lo demuestra el aumento de la superficie media adquirida (81,1 m 2). frente a 79,4 m 2 en 2011).
La tendencia continuó en 2013 con una ligera caída de precios (- 1,8% en un año según la red Century 21 ). Como en 2012, Île-de-France no ha escapado al descenso (-2,9%) pero es en las provincias donde los descensos son más espectaculares, especialmente en Pays de la Loire (-7,8%) y Franche-Comté (-7,7 %). Solo la región de Ródano-Alpes registró un aumento muy leve de los precios (+ 0,3%). El tiempo de venta es en promedio de 90 días (contra 78 en 2011 y 95 en 2009 en el corazón de la crisis). Sin embargo, el mercado inmobiliario se estabilizó durante 2013 y resultó menos malo de lo esperado en las previsiones iniciales. El volumen de transacciones fue de 723.000 ventas, un aumento del 2,7% en comparación con 2012 gracias a un rebote en el 4 º trimestre. El aumento de los volúmenes de transacciones es mayor en Île-de-France (+ 5,4%) que en las provincias (+ 2,1%).
Volver a máximos históricos (2015-2017)Los precios inmobiliarios comienzan a subir bruscamente a partir de 2016 y el mercado inmobiliario está experimentando un 2016 muy dinámico, impulsado por las bajas tasas de interés. Los volúmenes de transacciones volvieron a un nivel rápido, situándose en 838.000 ventas durante un año enseptiembre de 2016, contra 755.000 un año antes. Este nivel récord excede los máximos históricos anteriores de 2006 y principios de 2012. Este aumento es impulsado tanto por compradores primerizos como por inversores: dos categorías de compradores netos que no tienen propiedades para vender. París sigue la tendencia nacional y registra volúmenes de transacciones equivalentes a los años de auge del sector inmobiliario parisino (entre 1999 y 2006).
A finales de marzo de 2017, los precios habían aumentado un 5,2% en París y un 2,3% en las provincias en comparación con marzo de 2016. El precio del metro cuadrado en París alcanzó los 8.743 €, su máximo histórico. Los precios en las principales ciudades francesas siguen la misma pendiente y vuelven a alcanzar sus máximos históricos. Sin embargo, algunas ciudades (Marsella, Lille, Niza, Estrasburgo) están experimentando precios que aún son más bajos que sus máximos históricos.
Jacques Friggit estima que el precio de los inmuebles en 2010 alcanzó un nivel históricamente anormal, un 70% más alto que su tendencia histórica en relación al ingreso por hogar. Eventualmente debería unirse a esta tendencia. Un escenario rápido consistiría en una caída de los precios (en euros corrientes) del 35% en cinco a ocho años. Un escenario lento, menos probable pero no descartable, consistiría en precios (en euros corrientes) que se mantendrían constantes durante quince a veinte años. Sin embargo, se desarrolló un escenario imprevisto de 2010 a 2019, un aumento continuo de los precios en la mayoría de las ciudades importantes, lo que demuestra por el momento que la profecía de Jacques Friggit está equivocada.
En una nota de coyuntura Noviembre de 2008, el banco BNP Paribas pronosticó "una caída de los precios reales de entre el 30% y el 40% (...), tras un ajuste que se extendería a varios años" .
El banco corporativo y de inversión Natixis estima enfebrero 2010que los precios en Francia se sobrestimaron entre un 10 y un 15%. A partir de una comparación de la evolución de los precios de la vivienda en relación con los ingresos en diferentes países occidentales, cree que la corrección de precios que se ha producido recientemente en Francia no ha sido suficiente y que deberían experimentar "nuevas caídas" .
Se utilizan diferentes criterios para describir el mercado inmobiliario francés.
La evolución de este índice de 1997 a 2006 se muestra en la siguiente figura. El gráfico destaca el crecimiento y la salida rápida del túnel de Friggit . El período de 2002 - de 2005 cuando los aumentos anuales de más del 10% fueron observados se resalta en particular. Desde 2005 , la subida de precios se ha ralentizado significativamente. Según las previsiones del BIPE , la variación interanual será del 6% en 2006 . Otra encuesta, publicada en diciembre de 2006 por Alexandre Mirlicourtois del Instituto Xerfi , incluso predice una caída del 25% para 2010 .
El gráfico muestra la evolución de la capacidad de compra y del margen de solvencia según el antiguo indicador de solvencia de la cátedra Crédit foncier-ESSEC. La capacidad de compra media se calcula como la capacidad de compra en m² con una tasa de esfuerzo media del 28% y un plazo medio de amortización (19 años). La capacidad de compra máxima se calcula para un índice de esfuerzo del 35% y una duración máxima de 25 años. El margen de solvencia es la diferencia entre estas dos capacidades. En el primer semestre de 2006 , la capacidad media de un jefe de hogar elegible por primera vez era de 48 m 2 en la Francia continental, un 17% menos que la estimada en el primer trimestre de 2000 . El margen de solvencia es de sólo 14 m 2 en 2006 y ha caído drásticamente (48% en comparación con 2000 ). Por lo tanto, el crecimiento de los precios tuvo un impacto significativo en la solvencia de los compradores por primera vez.
Varios mecanismos permitieron amortiguar parcialmente su impacto durante este período. Pero ni el alargamiento del plazo de endeudamiento , ni la caída de los tipos de interés en torno a 2,72 puntos entre los dos extremos (5,61% el 19/01/2000 al 3,07% el 23/09/2005) ni el lanzamiento del nuevo cero El préstamo de intereses en 2005 fue suficiente para compensar este aumento de precio.
Otras organizaciones financieras calculan y publican otras calificaciones crediticias. Todos tienen en común que observan un deterioro de la solvencia de los hogares cercano al observado durante la crisis inmobiliaria de 1991.
Período | Total | Reino Unido | Descansar | Descanso (MATT) | Portugal | Alemania | Descanso (otros) |
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Promedio 1994-1999 |
2,3% | ||||||
2000 | 2,6% | 0,5% | 2,1% | 0,6% | 0,3% | 0,1% | 1,1% |
2002 | 3,2% | 1,3% | 1,9% | 0,7% | 0,2% | 0,0% | 1,0% |
2004 | 3,2% | 1,7% | 1,4% | 0,5% | 0,2% | 0,0% | 0,8% |
2006 | 2,4% | 0,9% | 1,5% | 0,5% | 0,2% | -0,1% | 0,9% |
2008 | 2,1% | 0,4% | 1,8% | 0,6% | 0,3% | -0,1% | 1,0% |
Al vender o alquilar el inmueble, desde 2007, el propietario del inmueble debe realizar un diagnóstico de rendimiento energético , que valora el gasto energético de la vivienda en kWh / m² año. La base de datos así elaborada permite estimar la evolución de la eficiencia energética del parque residencial: tras una moderada caída de las necesidades del 42,3 % para las viviendas construidas entre 1960 y 2011, la normativa térmica de 2012 redujo el gasto energético en un 60,6 % entre 2012 y 2014.
El desarrollo a gran escala en Francia de Internet ha cambiado ciertas prácticas en el mercado inmobiliario y ha creado el concepto de un escaparate virtual ampliado en uno de los mercados europeos más grandes: en un artículo del 17 de marzo de 2009, el diario Le Figaro estimó que los activos inmobiliarios totales de los franceses ascendían a casi 12,5 billones de euros frente a sólo 9,1 billones de capitalización bursátil en Europa. El cambio de actitud también se ha producido por parte del consumidor, permitiéndole en cualquier momento del día o día de la semana comparar precios, visualizar fotografías y obtener información detallada de cada uno de los productos ofertados en la tienda. sólo del lado de los agentes inmobiliarios, que se han visto obligados a adaptarse haciendo hincapié en la labor de "servicio de asesoría". Algunos sitios generalistas como Le Bon Coin publican anuncios de particulares junto con los de agencias inmobiliarias, dando a las agencias participantes "una visibilidad mucho mayor que en la era del papel" , explicando el hecho de que las redes de agencias se han posicionado en Internet, con el fin de conservan su valor agregado al estimar los precios de los bienes en línea, luego con el apoyo legal y administrativo del cliente final, aunque muy a menudo cuando el propio propietario realiza las visitas, los honorarios de la agencia tienden a caer. El Instituto Médiamétrie estimó en 2010 que más del 80% de las búsquedas inmobiliarias se inician en Internet, debido a la presencia de más de 13,4 millones de visitantes mensuales en los sitios inmobiliarios franceses y al hecho de que el 29% de los internautas visitan regularmente un sitio web dedicado al sector inmobiliario.
Esta tendencia ha llevado a la prensa a publicar rankings de los mejores portales inmobiliarios teniendo en cuenta su audiencia, medida a partir de los datos facilitados por Médiamétrie.
En 2020, en los dos primeros lugares, Leboncoin terminó en gran parte primero por delante de Seloger , con más de 12 millones de visitantes únicos por mes, frente a alrededor de 6,36 millones de su rival. Detrás, en tercer lugar, se discute más el partido porque el sitio Bien'ici recibe en 2020 un poco menos de 4 millones de visitantes, pasando frente a otro sitio inmobiliario más conocido, Logic-Immo que reunió durante el mismo año 2020 una asistencia de 3,87 millones de visitantes. For Sale for Rent ocupa el quinto lugar con casi 3,27 millones de visitantes, por delante de From Individual to Individual que tiene poco más de 3 millones de visitantes y BestAgents a casi 2,22 millones de visitantes. Los portales inmobiliarios más antiguos como Figaro Immo , Century 21 y Paruvendu - Immo tienen entre 1,5 y 2 millones de visitantes.
El ranking de los portales inmobiliarios según su audiencia en 2020:
El buen rincón | Alojarse | Bien aquí | Lógica-Immo | En venta En alquiler | PAPILLA | Mejores Agentes | Figaro Immo | Siglo 21 | Paruvendu |
12 millones | 6,4 millones | 4 millones | 3,9 millones | 3,3 millones | 3 millones | 2,2 millones | entre 1,5 millones y 2 millones | entre 1,5 millones y 2 millones | entre 1,5 millones y 2 millones |