Una garantía es un compromiso mediante el cual el vendedor o fabricante de un objeto o servicio asegura la calidad de un bien vendido. El comprador puede acogerse a diversas garantías que difieren según sea profesional o no y si los bienes vendidos son bienes muebles o inmuebles.
El comprador de bienes muebles puede beneficiarse de tres garantías diferentes, a las que se suma la obligación de entrega conforme derivada de los artículos 1603 y 1604 del código civil .
También llamada garantía comercial o convencional, la garantía comercial no es obligatoria. Puede ser gratuito o caro y se suma a la garantía legal de conformidad así como a la garantía legal contra vicios ocultos. Está previsto en los artículos L211-15 y L211-16 del Código del Consumidor.
Toma la forma de un escrito puesto a disposición del comprador. Este escrito debe mencionar el contenido de la garantía, los elementos necesarios para su ejecución, su duración, su ámbito territorial así como el nombre y dirección del garante. Sin embargo, el comprador puede confiar en él incluso si no se ha respetado la información obligatoria.
Cuando durante la garantía contractual los bienes vendidos se inmovilizan durante al menos siete días (en particular para su reparación), la duración de la garantía restante se amplía en consecuencia.
El artículo 1641 del Código Civil establece que "el vendedor queda obligado por la garantía por los vicios ocultos del artículo vendido que lo hacen inadecuado para el uso al que está destinado, o que reducen este uso tanto que el comprador no lo habría adquirido, ni habría dado un precio menor, si los hubiera conocido ”.
La garantía contra vicios ocultos es de aplicación tanto si el vendedor es profesional como si no, si el contrato es escrito o no, si el bien es nuevo o de segunda mano e incluso en ausencia de pago por parte del comprador del precio total. Para beneficiarse de la garantía contra vicios ocultos, se deben cumplir cuatro condiciones:
Cuando se cumplen las cuatro condiciones, el comprador que actúa ante un tribunal tiene dos posibilidades:
En ambos casos, el vendedor está obligado a:
En la práctica, cuando se llega a un acuerdo amistoso, es común que el vendedor profesional se ofrezca a cambiar el artículo defectuoso por uno nuevo sin prever daños. Este acuerdo, a menudo informal, no impide que el consumidor busque una indemnización por los daños y perjuicios.
La garantía legal de conformidad se aplica al producto del cual el comprador encuentra una no conformidad. Solo se aplica a los bienes de consumo, es decir, entre un vendedor profesional y un comprador no profesional. Esto excluye los bienes vendidos entre profesionales o entre particulares. Está previsto en los artículos L211-4 a L211-14 del Código del Consumidor.
La Directiva comunitaria n o 1999/44 / CE de 25 de mayo de 1999, aplicable en Francia, ha definido el bien de consumo como un no inmobiliario, con existencia material, a excepción de los siguientes bienes:
El código del consumidor establece que los defectos observados en los veinticuatro meses siguientes a la entrega se presumen existentes en el momento de la entrega. Según el art. L. 211-12. La acción resultante de la falta de conformidad prescribe a los dos años de la entrega de la mercancía.
Pero la norma comunitaria mejor redactada aclara el régimen con mayor precisión. Porque se desprende de los artículos 5-1, que fijan el período de garantía, y 3-2 de la directiva, que prevé la resolución, que: dentro de los dos años a partir de la fecha de entrega, la falta de conformidad permite al comprador obtener una resolución (es decir, reembolso) del precio.
Además, el texto ofrece a los Estados miembros la opción de prever un período de dos meses para que el consumidor notifique al comerciante dicho defecto. Pero este no es el caso de Francia, que opta por una ejecución hipotecaria bienal “seca”.
Hay cuatro casos en los que un producto comprado se considera no conforme:
El comprador que desee acudir a un tribunal para implementar la garantía legal de conformidad debe hacerlo dentro de los dos años siguientes a la entrega del producto para obtener:
La implementación de la garantía legal de conformidad del código del consumidor no excluye la acción en garantía de vicios ocultos y de cumplimiento de la entrega del código civil, porque encontramos en estos dos códigos internos similitudes que resultan directamente de la directiva mientras que conformidad y oculta los defectos no se superponen exactamente.
El vendedor tiene la obligación de entregar al comprador un producto conforme al que compró. Por lo tanto, el comprador debe estar muy atento durante la entrega y puede rechazar la entrega si el producto entregado no se ajusta al pedido.
El comprador tiene derecho a realizar reservas en el albarán de entrega si el producto entregado no cumple con el pedido. Incluso se le aconseja que lo haga porque, a diferencia del régimen de garantía legal de conformidad, el Código Civil no menciona ninguna presunción de no conformidad en beneficio del comprador.
Por lo tanto, si la obligación de cumplimiento del código civil permanece abierta al comprador frente al vendedor profesional, la creación de la garantía legal de conformidad le ha hecho perder todo interés. La obligación de entrega conforme ya no parece estar destinada únicamente a regular las ventas entre profesionales y las ventas entre particulares.
Debido a la importancia de los riesgos asociados a la construcción, el legislador ha puesto en marcha varios mecanismos para proteger al poder adjudicador (principal en beneficio de quien se realiza la obra):
A estas garantías se suma el seguro de daños al trabajo que permite indemnizar al órgano de contratación sin tener que esperar una sentencia judicial.
El artículo L. 261-5 del Código de la Construcción y la Vivienda obliga al vendedor de un edificio a construir a garantizar los defectos de construcción aparentes a la recepción de las obras y por un período de un mes desde la toma de posesión de la obra por parte del comprador. .
El comprador tiene un plazo de un mes después de la entrega para informar de cualquier defecto de construcción aparente, mediante carta certificada con acuse de recibo. Este informe debe hacerse al vendedor y no al fabricante. Si el vendedor no realiza los trabajos necesarios, el comprador podrá, si emprende acciones legales en el plazo de un año, obtener una rebaja en el precio o una resolución de la venta con posibles perjuicios.
Cuando el contrato se refiere a la construcción de una vivienda unifamiliar sin proporcionar el plano, los artículos L.231-6 y L.232-1 del código de construcción y vivienda establecen que los constructores y contratistas tienen la obligación de suscribirse a una institución financiera. una garantía de entrega. Esta garantía tiene por objeto completar la obra en caso de avería de dicho constructor o contratista y puede invocarse en tres casos:
El objeto de la garantía de entrega es permitir la terminación de una vivienda unifamiliar. Por lo tanto, cesa cuando se recibe sin reserva o cuando se levantan las reservas. En cuanto a la construcción de viviendas unifamiliares, los artículos L. 231-8 y L. 232-2 del Código de Construcción y Vivienda permiten al comprador realizar reservas hasta ocho días después de la recepción del libro cuando no haya sido asistido por un profesional en la recepción.
Para beneficiarse de la garantía, el comprador que advierta tal situación deberá notificarlo a la entidad garante. Esto luego le da al constructor un aviso formal para entregar la casa o realizar el trabajo. Si este aviso formal no prospera durante quince días, el fiador cumple con sus obligaciones y designa a tal efecto y bajo su responsabilidad la empresa que realizará la obra.
El garante correrá luego con el costo de exceder el precio acordado tan pronto como sea necesario para la terminación de la construcción (la garantía brindada al respecto puede ir acompañada de una franquicia que no exceda el 5% del precio acordado), las consecuencias de el hecho de que el fabricante haya dado lugar a un anticipo o un suplemento de precio, y las sanciones fijas previstas en el contrato en caso de retraso en la entrega superior a treinta días.
En caso de quiebra del fabricante seguida de la de su garante, la ley de 25 de junio de 1999 relativa al ahorro y la seguridad financiera creó un fondo de garantía para las garantías obligatorias al que el comprador puede volver.
En cualquier caso, antes de firmar el contrato, es importante que el comprador compruebe que el constructor ha pagado la prima del seguro y que recibe el certificado de garantía de entrega.
Es introducido por el artículo 1792-3 del código civil .
La garantía de buen funcionamiento cubre, durante los dos años siguientes a la recepción de la obra, el mal funcionamiento de los equipos separables del edificio. Esta garantía cubre los artículos que se pueden quitar o reemplazar sin dañar el trabajo estructural.
A modo de ejemplo, las averías que afecten a los siguientes elementos entran dentro del alcance de la garantía de dos años: sistema de calefacción (caldera, radiadores), revestimiento de suelos y paredes (loza, papel pintado, azulejos, alfombras), instalaciones sanitarias, puertas, etc. ventanas, contraventanas ...
Cuando el constructor se niega a realizar la obra, corresponde al comprador remitir el asunto al tribunal competente antes de que expire un plazo de 2 años a partir de la fecha de recepción de la obra.
Si estos elementos del equipo hacen que el trabajo no sea adecuado para el propósito previsto, la responsabilidad de diez años puede entrar en juego más allá de la garantía de dos años de funcionamiento adecuado.
Es introducido por el artículo 1792 del código civil .
El punto de partida de la garantía de diez años es la aceptación de la construcción por parte del comprador.
El vendedor y los profesionales que realizaron la obra son responsables durante 10 años por cualquier daño que comprometa la solidez de la obra o la haga inhabitable (no apta para el fin previsto). Incluso pueden ser considerados responsables de los daños resultantes de un defecto en el suelo.
A modo de ejemplo, entran dentro del alcance de la garantía de diez años las siguientes averías: falta de impermeabilización de la cubierta, deformación del marco, cimientos o muros de carga agrietados, instalación eléctrica que no cumple con las normas, etc.
Los defectos que afecten a la solidez de elementos inseparables del edificio también están cubiertos por la garantía de diez años. Se trata en particular de tuberías, chimeneas, escaleras, etc. Y, de forma más general, averías que afecten a las partes que forman parte del edificio.
Para obtener la reparación, cuando el comprador advierte defectos cubiertos por la garantía de diez años, le corresponde comunicarlos al fabricante mediante carta certificada con acuse de recibo y avisarle formalmente para realizar la obra.
El artículo L. 1111-11 del Código de Construcción y Vivienda establece que el vendedor es el garante respecto del primer ocupante y durante un año desde la toma de posesión del alojamiento, de la conformidad del alojamiento con las normas mínimas de aislamiento acústico.
El seguro de daños estructurales (DO) permite reembolsar al comprador sin tener que esperar a que un tribunal se pronuncie sobre la responsabilidad de cada profesional involucrado en la construcción del edificio. Entra en vigor al final de la garantía de perfecto acabado y caduca al mismo tiempo que la garantía de diez años.
Su propósito es reembolsar rápidamente al comprador todas las reparaciones cubiertas por la garantía de diez años, ya que en caso de reclamación, es muy común que las distintas partes se responsabilicen mutuamente por los daños.
Si bien es obligatorio, las personas físicas que construyan una vivienda para ocuparla por sí mismas o hacerla ocupar su cónyuge, ascendiente o descendiente, gozan de una tolerancia, no dando lugar a sanción la ausencia de seguro de daños estructurales. Sin embargo, en caso de un problema, el comprador que decida prescindir de él corre el riesgo de tener que esperar el resultado de los procedimientos legales contra los fabricantes antes de obtener una indemnización por el daño; El seguro de daños estructurales debe contratarse antes de la apertura del sitio. En la práctica, es necesario un período de tres meses antes del inicio del trabajo para encontrar una aseguradora.
Si ningún asegurador se ha comprometido a cubrir al comprador, este último puede acudir a la Oficina Central de Precios de Seguros de Construcción para que obligue a un asegurador a garantizarlo a un precio que habrá fijado la Oficina Central de Precios.
A menudo sucede que el constructor ofrece al comprador contratar un seguro de daños laborales en su nombre con la compañía de seguros que lo cubre con la garantía de diez años. Esta situación debe evitarse porque en este caso el asegurador tendrá que defender tanto a la víctima como al responsable del daño y, para gastar un mínimo, puede ofrecer una baja indemnización.
En el marco de la Grenelle de l'Environnement , se están llevando a cabo debates para desarrollar un nuevo tipo de garantía, la garantía de rendimiento energético o GPE. Se trata de vincular dos áreas hasta ahora exclusivas en materia de garantías - la construcción por un lado (cubierta por GPA, GBF y el período de diez años), y el mantenimiento por otro lado (enmarcado por las cláusulas contratos de mantenimiento) - con el desempeño energético, que no existe una disposición específica sobre el compromiso de desempeño. El incumplimiento de los objetivos de eficiencia energética podría ser objeto de una responsabilidad de diez años, pero este punto es debatido, ya que aún no se ha dictaminado si tal problema hace que el edificio sea "inadecuado" para su destino ”.
En el estado actual de pensamiento, basado principalmente en el denominado informe "Jouvent-Costa", las autoridades públicas están considerando tres modelos de garantía: