El Registro de la Propiedad es un conjunto de procedimientos administrativos para conferir los actos relativos a los bienes inmuebles, una presunción de prueba cuando se publican. Asegura una misión territorial y patrimonial preservando y publicando todos los derechos reales existentes sobre los edificios. Allí se enumeran todas las escrituras que transfieren la propiedad ( venta , donación , legado ), pero también los arrendamientos a largo plazo , desmembramientos de propiedad, servidumbres y valores inmobiliarios.
Quien lo solicite puede obtener información sobre la situación económica de las personas o sobre la situación jurídica de los edificios.
Este sistema garantiza así la seguridad de las transacciones inmobiliarias y el crédito que se les atribuye al garantizar una información clara y objetiva para todas las partes.
El principio de registro de la tierra emerge al final de la XVII ª siglo, con el decreto21 de marzo de 1673, conocido como "de Colbert ", que instituye la legislación sobre hipotecas, aplicable en todo el reino.
Por primera vez en la historia del catastro, Colbert pone en primer plano la necesaria seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y crediticias “Debemos restaurar la buena fe que se pierde, y asegurar la fortuna de quienes prestan su dinero. También es necesario restituir el crédito de las personas que se pierde sin recursos […] Es necesario dejar claro incluso a quienes te ayudarían si encontraran allí su seguridad. También hay que quitarles la moral a quienes quieren engañar a los demás, para poder hacerlo […] "
Este efímero edicto suscitó una fuerte oposición. Así, el canciller de Aguesseau , llamado a pronunciarse sobre un proyecto de la misma naturaleza, probablemente en los años 1730-1750, da una opinión clara: "Nada era más contrario al bien y la ventaja de todas las familias. Que hacer demasiado muy conocido el estado y la situación de la fortuna de los individuos " y además " [...] arruinando al deudor, se arruina también al acreedor "
Los revolucionarios optarán por la publicidad, pero esta cuestión del catastro, es decir, el hecho de poner a disposición de terceros ciertos elementos que aparecen en el contrato que vincula a las dos partes al acto de transmisión de los derechos inmobiliarios, dividirá la opinión y los juristas. a lo largo de la revolución y luego del siglo XIX, en torno a la cuestión del secreto de los patrimonios.
Sobre la base de que el secreto de las fortunas es un elemento de la libertad individual , los redactores del Código Civil solo retendrán la transcripción de las escrituras de transferencia para su consideración con fines de depuración (y no la transcripción de todas las transmisiones para su consideración); muchas garantías permanecerán generales (relacionadas con la totalidad de los activos de un individuo, y no con un activo específico) y ocultas (no conocidas por terceros).
Las inmensas transacciones inmobiliarias y la creación de empresas de crédito durante el Segundo Imperio obligaron a volver a la publicidad y la especialidad hipotecaria.
La ley de 23 de marzo de 1855Restaura la publicación de escrituras y sentencias que traduzcan o constituyan derechos de propiedad real. El régimen establecido por la ley de23 de marzo de 1855 duró un siglo.
El sistema francés se basa en el Decreto n o 55-22 de4 de enero de 1955y el decreto de implementación n o 55-1350 de14 de octubre de 1955 lo que traerá tanto una reforma del derecho civil como una reforma de la técnica del registro de tierras.
En la Francia continental, a excepción de Bas-Rhin , Haut-Rhin y Moselle , así como en la mayor parte de Francia de ultramar , todos los actos que contribuyen al registro de la propiedad se registran en el expediente inmobiliario.
El registrador de hipotecas era responsable de mantener el archivo de la propiedad inmobiliaria y emitir la información relacionada. Fue colocado al frente de cada conservación hipotecaria, una institución administrativa y fiscal francesa de la Dirección General de Finanzas Públicas (anteriormente de la Dirección General de Impuestos , o DGI), a cargo del registro de la propiedad, que generalmente se denominaba nombre de la “oficina hipotecaria”.
El curador fue colocado en un estatus especial que se basó en el carácter civil de su misión y tuvo su origen en la concepción republicana del derecho a la propiedad y del artículo 2 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano. .
La propiedad, derecho natural e imprescriptible, no es competencia del Estado, la prueba de este derecho, a iniciativa de las partes, se demuestra ante el juez por cualquier medio y su titular no tiene nada que temer ni pedir al 'Estado justifícalo.
Si bien este servicio fue organizado por el Estado, por razones de seguridad pública, por falta de actores económicos que hayan sabido hacerlo, al menos de manera sustentable, a lo largo de la historia, en lógica revolucionaria, el Conservador no pudo, en esta misión. tener la condición de funcionario, por lo que actuó en su propio nombre, con como corolario su responsabilidad personal, por todos los errores cometidos por él y sus empleados.
Con el tiempo y la intervención cada vez mayor de los poderes públicos en el propio ejercicio de esta misión, este estatuto particular se había vuelto cada vez menos comprensible para el conjunto de la sociedad.
Terminó en 31 de diciembre de 2012Bajo la orden n o 2010-638 del10 de junio de 2010derogando el régimen de hipotecas contraído en virtud del artículo 30 de la Ley n o 2009-1674 de30 de diciembre de 2009de la modificación de las finanzas de 2009. Esta supresión se produjo tras las críticas del Tribunal de Cuentas en su informe anual de 2008, publicado en22 de enero de 2009, quien criticó "el creciente anacronismo del estatus de los conservadores hipotecarios".
La ordenanza crea al principio enero 2013Servicios a cargo de catastro, sustitución hipotecaria de conservación .
El salario se reemplaza de manera idéntica por un impuesto en beneficio del Estado: la contribución de seguridad inmobiliaria; las atribuciones civiles y fiscales del servicio se mantienen sin cambios; el orden de10 de junio de 2010 transferencias al Estado, la responsabilidad por la falta de servicio y su implementación continúa basándose en las mismas reglas ante el juez judicial.
Pero los funcionarios públicos, a la cabeza de los servicios de registro de la propiedad, ya no son personalmente responsables, en lo sucesivo, el hecho del servicio ya no es probable que comprometa la responsabilidad del titular del cargo.
La reforma de 1955 no afectó a los tres departamentos de Alsacia-Mosela que, desde la ley de 1 st de junio de 1924están sujetos a un régimen especial que preserva la organización del derecho alemán (mantenimiento de un catastro encomendado a la autoridad judicial) combinado con los principios básicos del derecho francés (publicación con fines de oponibilidad a terceros).
MayotteMayotte tiene un sistema mixto en esta área entre los dos anteriores. El catastro se inscribe en un catastro, pero es la autoridad administrativa, con el servicio de conservación de bienes inmuebles, la encargada de gestionarlo.
Polinesia y Nueva CaledoniaEl registro de la propiedad en Polinesia y Nueva Caledonia se rige por el Senatus-Consulte de 7 de julio de 1856. En Nueva Caledonia, como en Francia continental, se lleva a cabo en el Servicio de Registro de la Propiedad (SPF) y da lugar al cobro de la contribución de seguridad de la propiedad en beneficio de Nueva Caledonia, que asume la responsabilidad de la publicidad del suelo.
No constituyen derechos en sí mismos. De hecho, el registro de la propiedad no es una condición para la existencia y validez legal de los derechos sobre los edificios.
Con la excepción de la exclusión de los registros hipotecarios, la verificación realizada por el registrador fue una verificación de la forma y no del contenido de los documentos presentados para su publicación.
Sin embargo, la publicidad produjo los siguientes dos efectos civiles importantes:
La publicidad hizo que los derechos de propiedad real fueran exigibles frente a terceros y, por lo tanto, aseguraba su plena efectividad.
Por tanto, se protegió al comprador del derecho. De dos titulares concurrentes del mismo derecho, prevaleció el que había solicitado la publicación en primer lugar.
Cualquiera, sin tener que justificar ningún interés, podía obtener copias o extractos de documentos publicados hace menos de cincuenta años.
La entrega de la información fue por escrito y comprometió la responsabilidad personal del curador.
Por tanto, advirtió a terceros que el derecho de propiedad había cambiado de propiedad o que este derecho estaba gravado con cargas que reducían su valor.
El catastro estableció el rango de la mayoría de los privilegios e hipotecas, valores reales.
Permitía a los acreedores que lo poseían beneficiarse de un derecho preferencial y de un derecho de participación, es decir, la posibilidad de apoderarse del inmueble, aunque hubiera dejado el patrimonio del deudor.
Finalmente, era condición de admisibilidad de las acciones judiciales relativas a la edificación.
Estos efectos del registro de la propiedad no han cambiado desde 1 st de enero de 2013. Ahora son responsabilidad exclusiva del Estado.