Un edificio de oficinas es un edificio que se utiliza principalmente para albergar a usuarios de oficinas, aunque también puede incluir espacios comerciales auxiliares, trasteros y, muy a menudo, plazas de aparcamiento.
Aunque las oficinas se pueden instalar en casi cualquier tipo de edificio, las exigencias modernas del trabajo de oficina imponen restricciones bastante estrictas en la apariencia física de los espacios. Estas limitaciones pueden ser legales (la iluminación debe ser suficiente, ciertos servicios deben estar disponibles) o técnicas (requisitos de comunicación de la red). También entran en juego la seguridad y la flexibilidad del espacio, todos estos motivos militan a favor de la construcción de edificios especializados para la recepción de oficinas.
Un edificio de oficinas puede ser ocupado por una sola empresa, propietario o inquilino, o dividido en varios espacios alquilados por empresas de distintos tamaños. En este último caso, el edificio incluye áreas comunes y áreas exclusivas de cada empresa:
Desde finales de XIX th edificios de oficinas del siglo eran el tipo de construcción que más ha empujado para aumentar la altura de los edificios. La invención del ascensor a mediados de este siglo (primero hidráulico y luego eléctrico hacia 1880) lanzó la carrera por la altura de los edificios y son las oficinas las que más se han beneficiado (ver rascacielos ).
Desde los edificios altos de la ciudad de Nueva York (el Flatiron Building , el Empire State Building , el World Trade Center hasta los edificios más altos en construcción en la actualidad, la mayoría son torres de oficinas y la estructura suele ser de acero, para mayor ligereza, aunque hay algunas Rascacielos de tamaño medio construidos en hormigón armado.
Uno de los retos de estas construcciones, dada la gran cantidad de personas que allí trabajan, es la calidad del aire que respiramos. Los edificios modernos tienen ventanas selladas y el aire ambiente está completamente acondicionado, lo que significa que una parte se recicla y filtra. En los últimos años se han realizado numerosos estudios sobre la “enfermedad de los edificios cerrados”. Para reducir la contaminación interior , hoy en día existe una tendencia a legislar para prohibir el uso de tabaco en los edificios.
El espacio en un edificio de oficinas se organiza de diferentes formas dependiendo principalmente de las funciones del personal involucrado, pero también de acuerdo con la cultura y las modas de la empresa.
La división puede variar desde el piso completo sin tabique hasta la oficina individual. Las oficinas diáfanas agrupan a varios trabajadores en un mismo espacio y los estudios han demostrado que promueven la productividad a corto plazo (como el desarrollo de un proyecto de software).
Un compromiso entre los dos es el medio mamparo o cubículo (como se ve en los cómics de Dilbert ), que permite cierta privacidad visual, pero ofrece poco aislamiento acústico y seguridad.
Los edificios de oficinas tienen requisitos de ubicación bastante específicos. Los usuarios del espacio de las oficinas se guían en su elección por factores de ubicación del sitio que, aunque no son tan vinculantes como para la ubicación de una fábrica, todavía tenían cierto peso.
Las sedes de las grandes empresas elegirán así las grandes ciudades, si no la metrópoli del país en cuestión. Asimismo, las oficinas regionales se establecerán en una ciudad con función de centro regional.
Dentro de una ciudad, la elección de la ubicación también está guiada por factores específicos, en particular la necesidad de reagruparse para promover las comunicaciones interpersonales y el intercambio de recursos externos . Es por esta razón que los centros urbanos de las grandes ciudades están tan densamente construidos en edificios de oficinas y las alturas tienden a aumentar.
Tal concentración da como resultado altos costos de alquiler, por lo que algunos usuarios que no tienen requisitos de concentración tan fuertes buscan sitios menos densos y más descentralizados a lo largo de las principales rutas de transporte que conducen al centro de la ciudad . Estas oficinas tienden a agruparse en parques de oficinas suburbanos.
Finalmente, ciertos edificios tienden a estar dispersos por el territorio urbano porque albergan a usuarios que atienden directamente a las personas y los hogares más que a otras empresas (servicios personales y profesionales, servicios financieros a las personas, seguros). Estos edificios están ubicados a lo largo de calles comerciales, en centros comerciales o en el corazón de barrios antiguos, donde los residentes convergen para sus necesidades comerciales del día a día.
La clasificación de los edificios de oficinas sirve para reflejar los submercados que se crean sobre la base del precio del alquiler. Se basa en las cualidades físicas y, en cierta medida, geográficas de los edificios , pero se refiere a características que se resumen en el precio.
En la investigación de mercado, generalmente se clasifican los edificios en tres o cuatro grupos designados con las letras A, B, C y D, a veces con una calificación de "A +" o "Triple A" para los edificios más recientes y prestigiosos.
Dichas clasificaciones se derivan del lenguaje hablado y son subjetivas, porque no existe una forma científica de tomar en cuenta todos los factores cuantitativos y cualitativos que deben reflejar. El único índice científico sería el precio de alquiler unitario, ya que se supone que resume todas las características de la clase, pero nuevamente, la división en clases de este índice continuo sería arbitraria.
Por lo general, el Urban Land Institute , una autoridad en el campo de los bienes raíces comerciales, dice lo siguiente sobre esta clasificación en su Office Development Handbook :
“Los edificios de Clase A disfrutan de una excelente ubicación y accesibilidad, tienen capacidad para inquilinos de alta calidad y están administrados profesionalmente. Los materiales de construcción son de alta calidad y los alquileres son competitivos con los de otros edificios nuevos. Los edificios de clase B tienen buena ubicación, administración y construcción y reciben buenos inquilinos. Estos edificios deben tener poco deterioro y obsolescencia funcional . Los edificios de clase C suelen tener entre 15 y 25 años, pero disfrutan de una buena tasa de ocupación. "
Es lógico que en una ciudad más antigua, los edificios de más de 25 años todavía puedan ser de Clase A, especialmente si las renovaciones han mantenido su atractivo.
Por otro lado, dado que, en comparación con los edificios en el centro de las ciudades, los de los suburbios , además de ser de menor densidad, son generalmente de menor calidad, tanto para la construcción como para los servicios ofrecidos, los practicantes inmobiliarios a veces tienen que decir “Clase suburbana A” cuando se habla de esta categoría.
Numerosas etiquetas y certificados también clasifican edificios o apartamentos según criterios de " construcción sostenible " o rehabilitación sostenible del parque terciario, es decir en base a estudios de impacto , mediciones de huella ecológica y de medidas compensatorias y precautorias más integrales ( eco-materiales , madera eco-certificada), ahorro de energía (en Francia, la ley exige que los contratos de arrendamiento firmados (o renovados) para locales de más de 2000 m 2 para oficinas o negocios incluyan un "anexo ambiental" (" arrendamiento verde "), que contenga en particular útiles información sobre el consumo de energía de los locales alquilados; y desde 2011, RT 2012 también se refiere a la solicitud de permisos de construcción para oficinas), etiqueta Grenelle reconocida , construcción de energía positiva , alta calidad ambiental , construcción de biodiversidad positiva , integración en la red verde y azul etc.
El último concepto que apareció en Francia (a mediados de 2013, como parte de la conferencia medioambiental y el plan de construcción sostenible) es la GPEI (Garantía de rendimiento energético intrínseco), que inicialmente solo se refiere a edificios de oficinas y se basa en una carta de aplicación que reúne, inicialmente también dieciséis actores de la industria de la construcción.